L'encadrement des loyers s'arrête-t-il le 24 novembre 2026 ?
Sur le papier, oui, l'expérimentation de l'encadrement des loyers arrive à échéance le 24 novembre 2026. Mais dans les faits, le dispositif ne va très probablement pas disparaître, une prolongation d'au moins deux ans est en cours d'examen. Et surtout, quelle que soit l'issue politique, le trop-perçu que vous avez déjà payé sur un loyer trop élevé reste réclamable pendant 3 ans. La bonne stratégie n'est donc pas d'attendre, mais de vérifier votre loyer maintenant.
Ce que dit la loi : une échéance fixée au 24 novembre 2026
L'encadrement des loyers au sens strict, celui qui plafonne le loyer d'un logement en fonction d'un loyer de référence majoré, a été mis en place à titre expérimental par l'article 140 de la loi ELAN (loi du 23 novembre 2018). Cette expérimentation, ouverte pour une durée limitée, a ensuite été prolongée par la loi 3DS du 21 février 2022, qui en a repoussé le terme au 24 novembre 2026.
C'est cette date qui inquiète aujourd'hui les locataires des villes concernées, de Paris à Lyon en passant par Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble ou le Pays basque. Sans nouveau texte, les arrêtés préfectoraux qui fixent chaque année les plafonds cesseraient de produire leurs effets pour les baux signés après cette échéance. Autrement dit, l'encadrement ne serait pas aboli d'un coup, mais il ne s'appliquerait plus aux nouvelles locations conclues au-delà.
À noter, ce calendrier ne concerne que l'encadrement des loyers proprement dit. L'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue, qui limite les hausses à la relocation et au renouvellement dans plus d'un millier de communes, repose sur un autre mécanisme et n'est pas visé par cette échéance.
Pourquoi le dispositif ne va probablement pas disparaître
Le scénario d'un arrêt sec paraît peu probable. Une proposition de loi portée par le député Iñaki Echaniz, visant à pérenniser et étendre l'encadrement, a été adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 (105 voix pour, 56 contre selon le décompte de la séance). Le texte a ensuite été retravaillé pour garantir, au minimum, une prolongation de deux ans pour les communes déjà couvertes, sans ouverture automatique à de nouvelles villes.
Le gouvernement lui-même s'est montré favorable à une prolongation transitoire de deux ans, limitée aux territoires déjà engagés dans l'expérimentation, le temps de trancher sur le fond. Douze élus de villes concernées ont par ailleurs réclamé publiquement la prolongation du dispositif. Comme le résumait Actu-Juridique au printemps 2026, il n'y a « pas de clap de fin » à attendre pour l'encadrement des loyers.
Un point de prudence toutefois, rien n'est définitivement acté tant qu'un texte n'a pas été voté dans les mêmes termes par l'Assemblée et le Sénat. La date du 24 novembre 2026 reste donc la référence juridique en vigueur, en attendant la promulgation d'une prolongation. Nous mettrons cet article à jour dès qu'un texte définitif sera adopté.
Ce qui change, ou non, pour votre bail en cours
Une confusion fréquente mérite d'être levée. La fin éventuelle de l'expérimentation ne remettrait pas rétroactivement votre bail actuel dans la légalité s'il dépasse le plafond. Un bail signé pendant que l'encadrement s'appliquait a été conclu sous l'empire de la loi en vigueur à ce moment. Le loyer de référence majoré applicable à la date de signature reste la règle du jeu pour la durée de ce contrat.
Concrètement :
- Si vous avez signé un bail encadré et que votre loyer dépasse le plafond, votre droit à contester et à obtenir une baisse ne s'éteint pas au 24 novembre 2026.
- La restitution des sommes trop payées reste ouverte, dans la limite de la prescription de 3 ans qui court sur les loyers.
- Seuls les baux signés après l'échéance, faute de prolongation, échapperaient au plafond, avec les conséquences que cela suppose sur le marché locatif des villes concernées.
C'est précisément pour cela que la période actuelle est stratégique. Attendre de voir « ce qui va se passer » revient à laisser filer chaque mois un mois de trop-perçu hors de la fenêtre des 3 ans.
Le trop-perçu déjà payé reste récupérable pendant 3 ans
C'est le message le plus important pour un locataire concerné. L'action pour récupérer un loyer versé au-dessus du plafond légal se prescrit par 3 ans. Elle se compte à rebours à partir d'aujourd'hui, indépendamment du sort futur de l'expérimentation. Chaque mois qui passe fait sortir un mois de la fenêtre, définitivement.
En clair, un locataire parisien qui découvre en novembre 2026 qu'il paie 180 € de trop par mois depuis deux ans peut réclamer ce dépassement, et obtenir en plus une baisse de loyer pour l'avenir tant que le bail encadré court. Nous détaillons le mécanisme dans notre guide récupérer un trop-perçu de loyer. L'incertitude sur la prolongation ne change rien à ce droit déjà constitué, elle rend simplement plus urgent le fait de le faire valoir.
Vérification gratuite en 2 minutes sur les grilles officielles des préfectures, sans inscription.
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Que l'encadrement soit prolongé ou non, la marche à suivre est la même, et le calendrier joue contre vous si vous tardez.
- Vérifiez votre plafond. Comparez votre loyer hors charges au loyer de référence majoré applicable à votre logement, selon sa surface, son année de construction, son nombre de pièces et son caractère meublé ou non. Pour comprendre ces valeurs, voyez notre article sur le loyer de référence majoré et minoré.
- Confirmez que votre ville est concernée. Neuf territoires appliquent aujourd'hui l'encadrement. La liste des villes concernées et leur date d'entrée en vigueur vous permet de situer votre bail.
- Agissez sans attendre l'échéance. Mise en demeure du bailleur, puis commission de conciliation, puis juge si nécessaire. Toutes les étapes sont réunies dans notre guide complet.
À Paris, où le dispositif est le plus ancien et le mieux documenté, les locataires qui vont au bout de la démarche récupèrent en moyenne plusieurs milliers d'euros entre restitution du passé et baisse du loyer futur. La fin annoncée de l'expérimentation n'est pas une raison de renoncer, c'est au contraire un signal pour agir tant que votre bail encadré est encore en cours.