Passoire thermique F ou G, votre loyer est gelé depuis 2022
Si votre logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, votre loyer ne peut plus augmenter : le gel s'applique depuis le 24 août 2022 aux baux signés, renouvelés ou reconduits depuis cette date. Cette interdiction vaut pour tout, y compris la révision annuelle liée à l'indice de référence des loyers. Toute hausse appliquée malgré ce gel est indue et peut être réclamée, jusqu'à 3 ans en arrière.
Beaucoup de locataires de passoires énergétiques continuent pourtant de voir leur loyer grimper chaque année, sans savoir que la loi l'interdit. Voici ce que dit exactement la règle, comment repérer une hausse illégale et pourquoi elle se cumule avec l'encadrement des loyers dans les villes concernées.
Ce que prévoit la loi Climat et résilience
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a instauré un gel des loyers pour les logements les plus énergivores. Depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine, le loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (le DPE) ne peut plus être augmenté. L'objectif du législateur est clair, inciter les propriétaires à rénover avant de pouvoir revaloriser le loyer.
Le principe est simple, tant que le logement reste une passoire thermique, le loyer reste figé au niveau atteint avant le gel. Pour sortir du gel, le bailleur doit réaliser des travaux d'amélioration énergétique, faire établir un nouveau DPE et atteindre au minimum la classe E. Sans ce nouveau diagnostic, aucune hausse n'est possible, quelle qu'en soit la justification.
Le gel vise les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 24 août 2022. Pour un bail signé avant cette date, il prend effet à son premier renouvellement ou à sa première reconduction tacite intervenus depuis : à partir de ce moment, plus aucune hausse n'est permise.
Cette mesure est détaillée par le ministère chargé du logement sur le portail officiel ecologie.gouv.fr.
Les trois augmentations désormais interdites
Le gel ne vise pas une seule situation, il couvre toutes les occasions où un loyer peut normalement évoluer. Pour un logement F ou G, sont interdites :
- La révision annuelle en cours de bail. Même si votre contrat contient une clause de révision valable indexée sur l'indice de référence des loyers, le bailleur ne peut plus l'appliquer. La hausse annuelle automatique, à laquelle la plupart des locataires sont habitués, n'a plus lieu d'être.
- La hausse au renouvellement du bail. À l'échéance du contrat, le propriétaire ne peut pas proposer un loyer réévalué au motif qu'il serait sous-évalué par rapport au marché.
- La hausse à la relocation. Quand un nouveau locataire entre dans un logement F ou G, le loyer ne peut pas dépasser celui payé par le précédent occupant. Aucun complément de loyer ne peut non plus être ajouté.
Autrement dit, pour une passoire thermique, le loyer est verrouillé dans les trois cas de figure où il bougerait habituellement. Ce blocage s'applique de plein droit, sans que le locataire ait de démarche à faire pour en bénéficier.
Et si le bailleur a quand même augmenté le loyer ?
C'est le cas le plus fréquent. Une révision d'indice appliquée machinalement, une régularisation présentée comme une mise à jour, une hausse glissée au renouvellement : si le logement est classé F ou G, ces augmentations sont dépourvues de base légale. Le trop versé est un indu, c'est-à-dire une somme payée sans la devoir.
La règle de prescription est la même que pour un dépassement du plafond d'encadrement, vous pouvez réclamer les sommes trop payées au cours des 36 derniers mois. Le mécanisme est identique à celui que nous détaillons dans notre guide pour récupérer un trop-perçu de loyer. Chaque mois qui passe fait sortir définitivement un mois de la fenêtre des 3 ans, d'où l'intérêt d'agir sans tarder.
Pour repérer une hausse illégale, comparez simplement le loyer hors charges inscrit sur votre bail d'origine avec celui que vous payez aujourd'hui. Si la somme a augmenté depuis que votre bail a été signé, renouvelé ou reconduit après le 24 août 2022, et que votre DPE affiche un F ou un G, la différence accumulée mois après mois vous revient.
Vérifiez gratuitement, en 2 minutes et sans inscription, si votre loyer dépasse le plafond légal de votre secteur.
Vérifier mon loyer gratuitement →Gel et encadrement, deux protections qui se cumulent
Dans une ville où l'encadrement des loyers s'applique, un locataire de passoire thermique bénéficie en réalité de deux garde-fous indépendants, qui s'additionnent.
D'un côté, l'encadrement plafonne le loyer à un montant maximal, le loyer de référence majoré, fixé chaque année par arrêté préfectoral selon le quartier, l'époque de construction, le nombre de pièces et le caractère meublé ou non. De l'autre, le gel des passoires thermiques empêche toute hausse, même si le loyer de départ était inférieur au plafond. Un bailleur ne peut donc pas se réfugier derrière le fait que le loyer respecte le plafond pour justifier une augmentation, puisque le gel s'applique quel que soit le niveau atteint.
Concrètement, un locataire parisien ou lyonnais dans un logement classé G peut à la fois contester un loyer supérieur au plafond et une révision annuelle qui n'aurait jamais dû lui être facturée. Pour comprendre comment fonctionne le plafond dans votre commune, consultez notre page dédiée à l'encadrement des loyers à Paris ou la liste des villes concernées en 2026.
Attention au complément de loyer sur une passoire
Dans les villes encadrées, certains bailleurs ajoutent un complément de loyer pour dépasser le plafond au nom de caractéristiques exceptionnelles du logement. Sur une passoire thermique, cette pratique est doublement fragile : non seulement le complément doit répondre à des conditions strictes, mais le gel interdit par ailleurs toute majoration du loyer d'un F ou d'un G. Un logement très énergivore réunit d'ailleurs rarement les qualités de confort qui justifieraient un tel supplément. Nous expliquons quand ce supplément est réellement admis dans notre article sur le complément de loyer.
Louer une passoire, bientôt interdit
Le gel n'est qu'une première étape. La loi Climat et résilience programme aussi le retrait progressif des passoires du marché locatif, au titre de la décence du logement :
- Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location, pour un nouveau bail comme pour un renouvellement, car ils sont considérés comme énergétiquement indécents.
- Au 1er janvier 2028, l'interdiction s'étendra aux logements classés F.
- Au 1er janvier 2034, elle touchera les logements classés E.
Un locataire déjà en place dans un logement classé G avant 2025 peut y rester, le bail restant valable, mais il dispose de leviers supplémentaires. Un logement qui ne respecte pas le critère de performance énergétique minimal n'est plus un logement décent au sens de la loi du 6 juillet 1989, ce qui ouvre la voie à une demande de travaux auprès du propriétaire.
Comment savoir si vous êtes concerné
La classe énergétique de votre logement figure sur le DPE, un document que le bailleur doit obligatoirement vous remettre et annexer au bail. La lettre, de A à G, y apparaît clairement. Si vous ne retrouvez pas le diagnostic, demandez-le à votre propriétaire ou à votre agence, sa communication est une obligation légale.
Une fois la classe connue, la marche à suivre est simple. Si vous êtes en F ou en G et que votre loyer a augmenté depuis la signature, le renouvellement ou la reconduction de votre bail après le 24 août 2022, vous êtes probablement face à une hausse indue. Si vous habitez en plus une ville encadrée, vérifiez également que le montant respecte le plafond en vigueur. Les deux contrôles sont rapides et se cumulent.
La vérification du loyer au regard des grilles officielles se fait gratuitement et sans engagement sur notre page d'accueil. Si un trop-perçu apparaît, notre service peut ensuite prendre en charge l'intégralité de la démarche, de la mise en demeure du bailleur à la commission de conciliation, sans frais à avancer et avec une rémunération uniquement sur les sommes effectivement récupérées. Si rien n'est récupéré, vous ne payez rien.