Dépôt de garantie : délai de restitution, retenues autorisées et recours en 2026
En bref
Après remise des clés, le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie ne révèle aucun écart avec celui d'entrée, ou de deux mois si des retenues justifiées sont déduites. Passé ce délai, chaque mois entamé lui coûte une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges.
Les dommages dus à la vétusté normale restent à la charge du bailleur et ne peuvent pas être déduits.
Le dépôt de garantie représente en règle générale un à deux mois de loyer hors charges. Sa restitution est l'une des sources de litiges les plus fréquentes entre locataires et bailleurs. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe des règles précises : délais, retenues autorisées, pénalité de retard. Voici comment les faire respecter.
Quel montant le bailleur peut-il exiger ?
Le plafond légal dépend du type de location :
- Location vide : un mois de loyer hors charges au maximum.
- Location meublée : deux mois de loyer hors charges au maximum.
- Location à loyer progressif (contrats relevant de la loi SRU) : aucun dépôt de garantie n'est autorisé.
Le dépôt se calcule exclusivement sur le loyer hors charges tel qu'il figure au bail, et non sur le loyer augmenté des provisions pour charges. S'il dépasse ces plafonds, vous pouvez en demander le remboursement de l'excédent.
Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, un loyer de base illégalement trop élevé gonfle mécaniquement le dépôt : un écart de 200 euros par mois entre le loyer payé et le loyer légal signifie un dépôt trop élevé de 200 euros en location vide, ou de 400 euros en meublé. La vérification du loyer, gratuite, permet de repérer ce double excès.
En combien de temps le bailleur doit-il restituer le dépôt ?
Le délai légal court à partir de la remise des clés et varie selon les conclusions de l'état des lieux de sortie :
- Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
- Deux mois si l'état des lieux de sortie révèle des écarts qui justifient des retenues.
Point de départ important : si vous n'avez pas communiqué votre nouvelle adresse au bailleur, le délai reste suspendu et la pénalité de retard ne s'applique pas tant que vous ne l'avez pas fournie.
Passé le délai légal, le bailleur doit verser une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois entamé. Cette pénalité est due de plein droit, sans qu'une mise en demeure soit nécessaire au préalable.
| Situation | Délai de restitution | Conséquence du dépassement |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme | 1 mois à compter de la remise des clés | +10 % du loyer mensuel HC par mois entamé |
| Écarts justifiant des retenues | 2 mois à compter de la remise des clés | +10 % du loyer mensuel HC par mois entamé |
| Adresse non communiquée | Délai suspendu jusqu'à la fourniture de l'adresse | Aucune pénalité pendant la suspension |
Source : article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Quelles retenues le bailleur peut-il faire ?
Le bailleur ne peut déduire du dépôt que des sommes qu'il est en mesure de documenter :
- Loyers et charges impayés au moment de la remise des clés.
- Dommages constatés lors de l'état des lieux de sortie, à condition qu'ils dépassent la vétusté normale et soient mentionnés dans le document comparatif.
- Travaux de remise en état, à condition qu'ils soient justifiés par des devis ou des factures d'artisan adressés avec la restitution partielle.
Ce que le bailleur ne peut pas retenir :
- L'usure normale des peintures, revêtements de sol, papiers peints et équipements, quelle que soit la durée de l'occupation.
- Des travaux qui améliorent le logement ou relèvent de la maintenance courante de l'immeuble.
- Des sommes non documentées au moment de la restitution.
La vétusté désigne la dégradation inévitable liée au temps et à un usage normal : elle reste à la charge exclusive du bailleur. Si le bail annexe une grille de vétusté, elle s'applique pour déterminer la part de chaque dommage qui excède cette usure et reste imputable au locataire. En l'absence de grille, c'est au bailleur d'apporter la preuve que la dégradation dépasse l'usure normale.
L'état des lieux de sortie, pièce maîtresse
Toute retenue repose sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Un bailleur qui ne peut pas produire un état des lieux d'entrée signé ne peut pas non plus justifier une retenue : il est présumé avoir reçu le logement en bon état. C'est la raison pour laquelle il est important de signer un état des lieux d'entrée précis, avec des photos, et d'en conserver un exemplaire.
Comment contester une retenue abusive ou un retard ?
Première étape : la lettre recommandée
Envoyez au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant les délais légaux et la liste des justificatifs attendus. Précisez la somme réclamée, le détail de son calcul et le délai de réponse que vous lui accordez. Voir notre modèle de lettre de mise en demeure pour vous appuyer sur un courrier structuré.
Deuxième étape : la commission de conciliation
Si le désaccord persiste, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Elle est gratuite, accessible sans avocat et compétente pour les litiges locatifs, dont ceux portant sur le dépôt de garantie. Sa saisine n'est pas obligatoire pour ce type de litige, mais une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est en principe exigée avant de saisir le juge lorsque la demande ne dépasse pas 5 000 euros (article 750-1 du Code de procédure civile).
Troisième étape : le juge des contentieux de la protection
Si la commission rend un avis que le bailleur refuse de suivre, ou si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent. Pour les baux résidentiels, la juridiction est celle du lieu de situation du logement. Le juge peut condamner le bailleur à restituer le dépôt augmenté de la pénalité de 10 % par mois de retard, et, dans certains cas, aux frais de procédure.
Le délai pour agir est de trois ans à compter du jour où vous avez eu connaissance des faits, selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Pour une retenue abusive, ce délai commence à courir à compter de la restitution partielle ou du silence gardé au-delà du délai légal.
Si le loyer de base était trop élevé, le dépôt calculé sur ce loyer l'était aussi. Vérification gratuite en 2 minutes sur les grilles officielles des préfectures, sans inscription.
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Dans les neuf territoires couverts par l'encadrement des loyers (Paris, Lyon-Villeurbanne, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, Pays Basque, Grenoble depuis le 20 janvier 2025), le loyer de base est plafonné par arrêté préfectoral. Lorsqu'un bailleur a fixé un loyer illégalement au-dessus du plafond, le dépôt de garantie calculé sur ce loyer était lui aussi trop élevé. Un écart de 200 euros par mois sur un logement vide représente un dépôt gonflé de 200 euros dès la signature du bail.
Le 6e baromètre de la Fondation pour le logement (septembre 2026) relève que 37 % des annonces locatives dépassent le plafond dans les villes encadrées, avec un écart moyen de 159 euros par mois. Pour un locataire d'un logement vide parisien concerné, c'est un dépôt trop élevé de 159 euros et un trop-perçu de loyer de près de 5 724 euros sur 36 mois. À Paris, la Ville indique que le montant moyen restitué lors des régularisations atteint 3 775 euros (paris.fr, 14 septembre 2026).
La vérification gratuite du loyer permet de savoir en deux minutes si votre loyer de base dépasse le plafond légal et d'estimer le montant total récupérable, y compris le surplus de dépôt. Pour les démarches, la méthode LoyerConforme agit sur mandat du locataire, contre 20 % des sommes récupérées à l'amiable ou 40 % si la commission de conciliation est saisie, avocat partenaire compris, et rien si rien n'est récupéré.
Pour en savoir plus sur la procédure de récupération, consultez notre guide Récupérer un trop-perçu de loyer, jusqu'à 3 ans en arrière. Si vous habitez une commune d'Est Ensemble, comme Montreuil, ou une commune de Plaine Commune, les plafonds de votre territoire s'appliquent de la même façon.
Questions fréquentes
Dans quel délai le bailleur doit-il rendre le dépôt de garantie ?
Le délai est d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois si des écarts justifient des retenues (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, chaque mois entamé de retard donne lieu à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges, due de plein droit, sans qu'une mise en demeure soit nécessaire.
Quelles retenues le bailleur peut-il faire sur le dépôt de garantie ?
Le bailleur peut retenir des sommes correspondant à des loyers ou des charges impayés, ou à des dommages constatés dans l'état des lieux de sortie qui dépassent la vétusté normale. Toute retenue doit être documentée : état des lieux comparatif, devis ou factures. Il ne peut pas déduire l'usure normale des peintures, sols et équipements, ni des sommes sans justificatif.
La vétusté peut-elle justifier une retenue sur le dépôt de garantie ?
Non. La vétusté désigne la dégradation inévitable liée au temps et à l'usage normal : elle reste à la charge du bailleur. Seuls les dommages qui dépassent cette usure normale peuvent faire l'objet d'une retenue. Si une grille de vétusté est annexée au bail, elle s'applique pour déterminer la part restant à la charge du locataire.
Que faire si le bailleur ne rend pas le dépôt de garantie dans les délais ?
Envoyez d'abord une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant les délais et la majoration de 10 % par mois entamé. En cas de désaccord persistant, saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite). Pour une demande inférieure à 5 000 euros, une tentative de conciliation est en principe exigée avant de saisir le juge (article 750-1 du Code de procédure civile). Le juge des contentieux de la protection est compétent pour trancher.
En combien de temps peut-on contester une retenue abusive sur le dépôt de garantie ?
Toutes les actions nées d'un contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où vous avez eu connaissance des faits (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Pour contester une retenue abusive, ce délai court à compter de la restitution partielle ou du silence du bailleur au-delà du délai légal.