Mise en demeure pour loyer trop élevé, modèle de lettre 2026
En bref
La mise en demeure pour loyer trop élevé demande au bailleur de ramener le loyer hors charges au plafond légal et de rembourser le trop-perçu des trois dernières années.
La lettre cite l'arrêté en vigueur à la signature du bail, chiffre la somme due et fixe un délai, par exemple 15 jours ou un mois.
Même recommandée, une mise en demeure n'interrompt pas la prescription.
Si votre loyer hors charges dépasse le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable, la mise en demeure demande au bailleur de le ramener au plafond et de rembourser le trop-perçu. Elle cite l'arrêté en vigueur à la signature du bail, chiffre la somme due, fixe un délai et annonce les recours.
Quand envoyer la mise en demeure ?
Dès que le dépassement est établi. Le remboursement est limité aux trois dernières années (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989), et une lettre, même recommandée, n'interrompt pas ce délai : le Code civil attache cet effet à la demande en justice ou à la reconnaissance de votre droit par le bailleur (articles 2240 et 2241). Chaque mois d'attente fait sortir un mois de la somme réclamable.
Trois cas obéissent à des délais propres :
- Bail sans mention du loyer de référence majoré : mise en demeure de le compléter dans le mois suivant la prise d'effet du bail puis, sans réponse sous un mois ou en cas de refus, saisine du juge dans les trois mois.
- Complément de loyer : saisine de la commission de conciliation dans les 3 mois suivant la signature (voir plus bas).
- Bail antérieur à l'encadrement : la baisse se demande au renouvellement, par une proposition faite au moins 5 mois avant le terme et reproduisant l'article 140 VI de la loi ELAN (service-public.gouv.fr). Le modèle ci-dessous ne vise pas ce cas.
Comment l'envoyer et quel délai fixer ?
Le délai court à partir de la réception : utilisez l'un des trois modes qui la prouvent, ceux qu'exige la loi pour une proposition de baisse au renouvellement.
- Lettre recommandée avec accusé de réception : gardez la preuve de dépôt, l'avis de réception et une copie de l'envoi.
- Acte de commissaire de justice (anciennement huissier) : payant, il établit la date et le contenu de la remise.
- Remise en main propre contre émargement ou récépissé : gratuite, sur un double daté et signé par le bailleur ou son agence.
Pour un loyer de base trop élevé, vous fixez librement le délai : 15 jours ou un mois laissent au bailleur le temps de vérifier vos chiffres. À l'approche d'un renouvellement, gardez le temps de saisir la commission au plus tard 4 mois avant le terme.
Quels chiffres mettre dans la lettre ?
Le bailleur doit pouvoir refaire votre calcul. Indiquez aussi l'arrêté applicable et la catégorie du logement dans la grille.
| Élément | Exemple |
|---|---|
| Loyer de référence majoré (meublé) | 39,6 €/m² |
| Surface habitable | 25 m² |
| Plafond mensuel | 990 € hors charges |
| Loyer payé | 1 150 € hors charges |
| Dépassement mensuel | 160 € |
| Trop-perçu sur 12 mois | 1 920 € |
Exemple fictif d'un studio meublé de 25 m². Le plafond mensuel est le loyer de référence majoré multiplié par la surface.
Ce total suppose un loyer constant. Si le bail prévoit une révision annuelle, le loyer légal est le plafond à la signature révisé chaque année selon l'indice de référence des loyers (IRL). Avec une révision fictive de 2 %, le loyer payé passe à 1 173 € et le loyer légal à 1 009,80 €, soit 163,20 € de dépassement. Un logement classé F ou G ne peut plus être révisé dans les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022. Notre guide pour récupérer un trop-perçu de loyer détaille ce décompte mois par mois.
Le modèle de lettre
Objet : mise en demeure, loyer supérieur au loyer de référence majoré
Madame, Monsieur,
Locataire du logement situé [adresse] en vertu d'un bail [vide ou meublé] signé le [date de signature], je constate que son loyer de base de [montant] €, hors charges et hors complément de loyer, dépasse le plafond légal. L'arrêté préfectoral du [date de l'arrêté], en vigueur à la signature, fixe le loyer de référence majoré à [valeur] €/m² pour ce logement ([nombre] pièces, construit [époque de construction], secteur [quartier ou zone]). Pour [surface] m² habitables, le loyer de base ne pouvait dépasser [plafond] € par mois.
Conformément à l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, je vous mets en demeure de ramener le loyer de base à [loyer légal] €, plafond révisé le cas échéant selon l'indice de référence des loyers, et de me restituer les sommes versées au-delà, soit [total] € à ce jour selon le décompte joint, dans la limite de la prescription de trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
À défaut de régularisation sous [15 jours ou un mois] à compter de la réception de la présente, je saisirai la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection, et je signalerai la situation [au préfet ou, à Paris, à la Ville de Paris]. Le bailleur qui ne régularise pas après la mise en demeure de l'administration encourt une amende administrative de 5 000 € au plus, 15 000 € pour une personne morale.
Pièces jointes : bail, extrait de l'arrêté, décompte.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
Vérification gratuite en 2 minutes sur les grilles officielles des préfectures, sans inscription.
Vérifier mon loyer gratuitement →Quelles pièces garder ?
- Le bail et ses avenants : date de signature, surface, loyer de base, mentions obligatoires, complément éventuel.
- Les quittances ou relevés bancaires des mois réclamés.
- Les avis de révision, le diagnostic de performance énergétique et l'arrêté en vigueur à la signature.
- La copie de la lettre, la preuve d'envoi, l'avis de réception et les réponses du bailleur.
Que faire si le bailleur refuse ou ne répond pas ?
Face à un bailleur qui refuse la baisse, trois voies se cumulent :
- La commission départementale de conciliation, gratuite et paritaire, rend son avis dans les deux mois suivant sa saisine. Pour un loyer de base trop élevé, elle est facultative avant le juge, mais recommandée : une demande en justice de 5 000 € au plus doit en principe être précédée d'une tentative de règlement amiable (article 750-1 du Code de procédure civile).
- Le signalement à la préfecture, ou à la Ville de Paris pour un logement parisien. L'administration peut mettre le bailleur en demeure de régulariser et de vous rembourser sous deux mois, avec un mois pour présenter ses observations. Sans régularisation, il s'expose à l'amende citée dans le modèle, qui ne vous est pas versée.
- Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, sans avocat obligatoire.
Le cas du complément de loyer
Le complément de loyer se conteste devant la commission dans les 3 mois suivant la signature, et cette saisine est alors un préalable obligatoire. Le bailleur doit prouver qu'il est justifié. Sans accord, vous avez 3 mois après réception de l'avis pour saisir le juge, et le loyer fixé s'applique depuis la prise d'effet du bail.
Quelles erreurs éviter ?
- Comparer charges comprises. Le plafond vise le loyer hors charges, y compris en meublé, où les charges sont souvent forfaitaires.
- Prendre le mauvais millésime. À Paris, pour un 2 pièces vide construit avant 1946 dans le quartier de la Roquette, le plafond est de 30,5 €/m² pour un bail signé entre juillet 2024 et juin 2025, contre 32,8 €/m² depuis juillet 2026. Sur 40 m², se fier à la grille actuelle sous-estime le dépassement de 92 € par mois.
- Se tromper de surface. La surface habitable exclut balcons, loggias, terrasses, caves et parties de moins de 1,80 m de hauteur (article R156-1 du code de la construction et de l'habitation).
- Baisser soi-même le loyer. Continuez à payer le loyer prévu au bail tant qu'un accord ou une décision de justice ne l'a pas modifié.
Par où commencer ?
Calculez le plafond avec l'arrêté en vigueur à la signature, établissez le décompte mois par mois sur trois ans, envoyez la lettre, puis saisissez la commission ou le juge si le délai expire sans régularisation. LoyerConforme vérifie gratuitement votre loyer et peut, avec votre mandat, envoyer cette lettre en votre nom et suivre le dossier, rémunéré uniquement sur les sommes récupérées : 20 % à l'amiable, 40 % si la commission est saisie, avocat compris.
Questions fréquentes
Une lettre recommandée arrête-t-elle le délai pour réclamer un trop-perçu de loyer ?
Non. Une mise en demeure, même envoyée en recommandé avec accusé de réception, n'interrompt pas la prescription de trois ans de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le Code civil réserve cet effet à la demande en justice et à la reconnaissance du droit du locataire par le bailleur (articles 2240 et 2241). Chaque mois d'attente fait donc sortir un mois de la somme réclamable.
Combien de temps laisser au propriétaire pour répondre à une mise en demeure de loyer ?
Pour un loyer de base supérieur au plafond, le locataire fixe librement le délai de réponse de la mise en demeure : 15 jours ou un mois laissent au bailleur le temps de vérifier les chiffres. Ce délai court à partir de la réception de la lettre, d'où l'intérêt d'un envoi qui la prouve : recommandé avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
Que risque un propriétaire qui ne baisse pas un loyer trop élevé ?
Un propriétaire qui maintient un loyer au-dessus du plafond peut être signalé à la préfecture, ou à la Ville de Paris pour un logement parisien. L'administration peut le mettre en demeure de régulariser et de rembourser le locataire sous deux mois. Sans régularisation, il encourt une amende administrative de 5 000 € au plus, 15 000 € pour une personne morale, qui n'est pas versée au locataire. Celui-ci peut aussi saisir la commission de conciliation ou le juge.
Faut-il comparer le loyer charges comprises au plafond de l'encadrement ?
Non. Le plafond de l'encadrement des loyers vise le loyer de base hors charges et hors complément de loyer, y compris en location meublée où les charges sont souvent forfaitaires. Ce loyer se compare au loyer de référence majoré de l'arrêté en vigueur à la signature du bail, multiplié par la surface habitable, qui exclut balcons, loggias, terrasses, caves et parties de moins de 1,80 m de hauteur.
Qui peut envoyer une mise en demeure pour loyer trop élevé à ma place ?
Le locataire peut envoyer lui-même la mise en demeure pour loyer trop élevé ou la confier à un mandataire. Le site loyerconforme.com vérifie gratuitement le loyer sur les grilles officielles puis, sur mandat, envoie la mise en demeure au nom du locataire et suit le dossier. Il n'est rémunéré qu'en cas de remboursement : 20 % des sommes récupérées à l'amiable, 40 % si la commission de conciliation est saisie, avocat compris.