Encadrement des loyers à Paris, comment ça marche en 2026
En bref
À Paris, pour un bail signé depuis le 1er juillet 2019, le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable.
Selon l'arrêté du 12 juin 2026, ce plafond, fixé selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location, va de 18,1 à 45,8 €/m² vide et de 20,6 à 52,2 €/m² meublé.
À Paris, le loyer hors charges d'une résidence principale, vide ou meublée, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé pour son quartier, sa taille et son époque de construction, multiplié par sa surface habitable. La règle vaut pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019 ; un bail plus ancien n'est ramené au plafond qu'à son renouvellement, si le locataire le demande. En 2026, ce plafond va de 18,1 à 45,8 €/m² en location vide et de 20,6 à 52,2 €/m² en meublé.
Comment est fixé le plafond de votre logement ?
L'arrêté préfectoral raisonne par quartier administratif, pas par arrondissement : Paris en compte 80. Deux adresses d'un même arrondissement peuvent relever de valeurs différentes, et des quartiers de deux arrondissements partager les mêmes.
| Critère | Valeurs possibles |
|---|---|
| Quartier | 80 quartiers administratifs |
| Nombre de pièces principales | 1, 2, 3, 4 et plus |
| Époque de construction | Avant 1946, 1946 à 1970, 1971 à 1990, après 1990 |
| Type de location | Vide ou meublée |
Pour chaque combinaison, l'arrêté donne trois valeurs par m² et par mois : le loyer de référence (la médiane observée), le loyer majoré (la référence plus 20 %, c'est le plafond) et le loyer minoré (la référence moins 30 %). Exemple 2026 pour un 2 pièces construit avant 1946, loué vide, dans les quartiers de la Roquette, de la Folie-Méricourt (11e) ou de Belleville (20e) :
- loyer de référence : 27,3 €/m²
- loyer de référence majoré : 32,8 €/m², soit 1 312 € pour 40 m²
- loyer de référence minoré : 19,1 €/m²
- en meublé, loyer de référence majoré : 37,3 €/m², soit 1 492 € pour 40 m²
Le loyer minoré ne profite qu'au bailleur : au renouvellement, celui-ci peut proposer de relever un loyer inférieur, au plus jusqu'à ce seuil, sauf pour un logement classé F ou G. La grille 2026 de Paris détaille les fourchettes par taille et par époque.
Quel arrêté s'applique à votre bail ?
Chaque arrêté annuel vaut du 1er juillet au 30 juin ; celui de 2026 s'arrête au 24 novembre 2026, fin prévue de l'expérimentation sauf prolongation. Le millésime 2026 (arrêté du 12 juin 2026) s'applique depuis le 1er juillet 2026. Le plafond de votre bail est celui de l'arrêté en vigueur à la date de signature : un bail signé en mars 2026 relève du millésime 2025, un bail signé en août 2026 du millésime 2026.
| Millésime | Loyer de référence majoré |
|---|---|
| 2019 | 28,6 €/m² |
| 2024 | 30,5 €/m² |
| 2025 | 31,6 €/m² |
| 2026 | 32,8 €/m² |
Pour 40 m², un bail signé en juillet 2019 est plafonné à 1 144 €, un bail signé en juillet 2026 à 1 312 €. Ce plafond ne suit pas les arrêtés suivants : en cours de bail, le loyer n'évolue que par la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL), si le bail la prévoit et si le logement n'est pas classé F ou G. Au renouvellement, une demande de baisse se fonde sur l'arrêté en vigueur à la date de la demande.
Le dispositif reste expérimental jusqu'au 24 novembre 2026. La proposition de loi qui le pérennise, adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, doit encore être votée dans les mêmes termes par le Sénat (où en est le texte).
Que doit mentionner votre bail ?
Le bail doit indiquer le loyer de base (hors charges et hors complément), le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la signature, et, s'il existe, le complément de loyer avec les caractéristiques qui le justifient. Ces montants doivent aussi figurer dans l'annonce (service-public.gouv.fr).
Si le loyer de référence majoré manque au bail :
- vous avez 1 mois à partir de la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de le compléter, par lettre recommandée avec accusé de réception
- le bailleur a 1 mois pour répondre
- en cas de refus ou sans réponse, vous avez 3 mois pour saisir le juge des contentieux de la protection et obtenir, si nécessaire, la diminution du loyer
Ces délais ne visent que la mention manquante : un loyer de base supérieur au plafond reste contestable, et le trop-perçu récupérable, que le plafond figure ou non au bail.
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Un complément ne peut s'ajouter au loyer de base que si :
- le loyer de base est fixé au niveau du loyer de référence majoré
- le logement présente une localisation ou un confort exceptionnels par rapport aux logements de la même catégorie du même secteur, non déjà pris en compte dans le loyer de référence
- le bail mentionne ces caractéristiques et le montant du complément, séparément du loyer de base
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, il est interdit si le logement présente l'un des neuf défauts fixés par la loi, parmi lesquels des sanitaires sur le palier, une classe énergétique F ou G, un vis-à-vis à moins de 10 mètres ou une mauvaise exposition de la pièce principale. La Ville de Paris relevait un complément dans 33 % des dossiers instruits en 2024, contre 13 % en 2019.
Il se conteste devant la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature, saisine obligatoire avant le juge. C'est au bailleur de prouver que le complément est justifié. Sans accord, vous avez 3 mois après l'avis de la commission pour saisir le juge, et le loyer retenu s'applique depuis la prise d'effet du bail (notre guide du complément de loyer).
Les dépassements sont-ils fréquents à Paris ?
Le 6e baromètre de l'encadrement des loyers de la Fondation pour le logement (septembre 2026) porte sur 10 572 annonces en ligne publiées d'août 2025 à août 2026 dans les villes encadrées. À Paris, 46 % des annonces dépassaient le plafond (31 % un an plus tôt), en moyenne de 171 € par mois. Il s'agit d'annonces, pas de baux signés, et une annonce au-dessus du plafond n'est pas illégale si un complément de loyer est justifié.
La Ville de Paris a reçu 4 976 signalements de dépassement depuis le 1er janvier 2023 (paris.fr, 14 septembre 2026). Le dépassement moyen signalé est de 182 € par mois, et le trop-perçu remboursé lors des régularisations atteint en moyenne 3 775 €.
Comment agir si votre loyer dépasse le plafond ?
- Calculez le dépassement avec l'arrêté en vigueur à la signature. Le trop-perçu se compte mois par mois, révisions IRL comprises, sur 3 ans au plus (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
- Mettez le bailleur en demeure par lettre recommandée de ramener le loyer au plafond et de rembourser (modèle de mise en demeure).
- Signalez le dépassement en ligne à la Ville de Paris, qui met le bailleur en demeure de baisser le loyer et de rembourser. À défaut, il encourt une amende administrative de 5 000 € au plus (15 000 € pour une personne morale), non versée au locataire et sans effet sur son propre recours.
- Saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, qui rend son avis dans les deux mois, ou le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, devant qui l'avocat n'est pas obligatoire. Pour une demande de 5 000 € au plus, une tentative préalable de règlement amiable est en principe exigée (article 750-1 du Code de procédure civile). Pour un loyer de base trop élevé dès la signature, la commission n'est pas un préalable obligatoire.
Votre démarche n'autorise pas le bailleur à vous donner congé : il ne le peut qu'à l'échéance, pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux, ce que n'est pas une réclamation fondée sur la loi. LoyerConforme vérifie gratuitement votre loyer et peut, avec votre mandat, mener ces démarches en votre nom, rémunéré uniquement sur les sommes récupérées : 20 % à l'amiable, 40 % avocat compris si la commission est saisie.
Les plafonds arrondissement par arrondissement
Le détail des loyers de référence majorés de chaque quartier, avec un exemple chiffré, est sur nos pages par arrondissement : 1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e, 9e, 10e, 11e, 12e, 13e, 14e, 15e, 16e, 17e, 18e, 19e, 20e.
Questions fréquentes
Comment connaître le loyer maximum autorisé pour un appartement à Paris ?
Il faut repérer le quartier administratif de l'adresse (Paris en compte 80), le nombre de pièces principales, l'époque de construction et le type de location, vide ou meublée. L'arrêté en vigueur à la signature du bail donne pour cette combinaison un loyer de référence majoré au m², à multiplier par la surface habitable. En 2026, un 2 pièces vide d'avant 1946 à la Roquette est plafonné à 32,8 €/m², soit 1 312 € pour 40 m².
Mon bail parisien a été signé avant juillet 2019 : le plafond s'applique-t-il ?
Un bail parisien signé avant le 1er juillet 2019 n'est pas plafonné automatiquement à son renouvellement. Le locataire doit engager une action en diminution en adressant une proposition au bailleur au moins 5 mois avant le terme du bail, sur la base de l'arrêté en vigueur à la date de la demande. En cas de refus ou sans réponse, il doit saisir la commission départementale de conciliation, obligatoire pour ce litige de renouvellement.
Sur combien d'années un locataire parisien peut-il récupérer un loyer trop élevé ?
Le trop-perçu au-dessus du loyer de référence majoré se réclame dans la limite de 3 ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Il se calcule mois par mois avec l'arrêté en vigueur à la signature du bail, en tenant compte des révisions selon l'indice de référence des loyers si le bail les prévoit. Selon la Ville de Paris, le trop-perçu remboursé lors des régularisations atteint en moyenne 3 775 €.
L'encadrement des loyers à Paris s'arrête-t-il en novembre 2026 ?
L'encadrement des loyers reste une expérimentation qui prend fin le 24 novembre 2026, sauf prolongation. Une proposition de loi qui le pérennise a été adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 et doit être examinée au Sénat le 21 octobre 2026. L'arrêté parisien du 12 juin 2026 vise les baux signés du 1er juillet au 24 novembre 2026. Les sommes déjà payées au-dessus du plafond restent réclamables dans la limite de 3 ans.
Que risque un propriétaire parisien qui loue au-dessus du plafond ?
Après un signalement à la Ville de Paris, le bailleur est mis en demeure de baisser le loyer et de rembourser ; à défaut, il encourt une amende administrative de 5 000 € au plus (15 000 € pour une personne morale). Le site loyerconforme.com vérifie gratuitement le loyer et peut réclamer le trop-perçu au nom du locataire, rémunéré seulement en cas de remboursement : 20 % à l'amiable, 40 % si la commission de conciliation est saisie.