Loyer de référence, majoré, minoré, comprendre les 3 valeurs
En bref
Le loyer de référence est la médiane des loyers de logements comparables ; le majoré vaut 20 % de plus, le minoré 30 % de moins.
Fixées chaque année par arrêté préfectoral en euros par m² et par mois, ces valeurs donnent le loyer hors charges maximal : le majoré multiplié par la surface habitable.
Le loyer de référence minoré ne plafonne rien et sert seulement à une réévaluation au renouvellement.
Le loyer de référence majoré est le plafond de votre loyer hors charges : multiplié par la surface habitable, il donne le maximum légal. Le loyer de référence est la médiane des loyers observés pour des logements comparables, le majoré vaut 20 % de plus, le minoré 30 % de moins. Ces valeurs en euros par m² et par mois sont fixées chaque année par arrêté préfectoral, et le bail doit indiquer les deux premières.
D'où viennent ces trois valeurs ?
Dans chaque territoire encadré, un observatoire local des loyers agréé relève les loyers pratiqués, par catégorie de logement et par secteur. Le loyer de référence est le loyer médian qu'il constate : la moitié des logements comparables se louent plus cher, l'autre moitié moins cher.
Le préfet en tire chaque année un arrêté qui fixe les trois valeurs au dixième d'euro, le majoré et le minoré se déduisant de la référence selon l'article 140 de la loi ELAN.
| Valeur | En €/m² | Pour 50 m² | Ce qu'elle fixe |
|---|---|---|---|
| Loyer de référencemédiane des loyers observés | 20,0 € | 1 000 € | La valeur de base |
| Loyer de référence majoréréférence plus 20 % | 24,0 € | 1 200 € | Le plafond : votre loyer hors charges ne peut pas le dépasser |
| Loyer de référence minoréréférence moins 30 % | 14,0 € | 700 € | Le seuil sous lequel le bailleur peut demander une réévaluation au renouvellement |
Valeurs fictives, pour illustrer le calcul. Les vôtres figurent dans l'arrêté préfectoral de votre ville et sur votre bail.
Quels critères déterminent les valeurs de votre logement ?
La grille croise quatre critères, et votre logement correspond à une seule ligne :
- Le secteur géographique, que l'on retrouve à Paris à partir du quartier administratif (80 au total).
- Le nombre de pièces principales (1, 2, 3, 4 et plus), c'est-à-dire les pièces destinées au séjour ou au sommeil selon l'article R111-1 du code de la construction et de l'habitation. Un « 2 chambres avec salon » est donc un 3 pièces, cuisine non comprise.
- L'époque de construction, en quatre tranches, dont « avant 1946 » à Paris.
- Le type de location, vide ou meublée, avec une grille meublé distincte et en général plus élevée (voir l'encadrement des loyers en meublé).
Comment calculer votre plafond ?
Multipliez le loyer de référence majoré (en €/m²) par la surface habitable (en m²). Le résultat est le loyer de base maximal, hors charges et hors complément de loyer. Exemple : pour un 3 pièces de 62 m² dont le majoré est de 21,4 €/m², le plafond est de 1 326,80 € (62 × 21,4).
La surface habitable, que le bail doit mentionner, ne compte, selon l'article R156-1 du même code, ni les murs et cloisons, ni les caves, garages, balcons, terrasses et loggias, ni les parties de moins de 1,80 m de hauteur.
Un exemple réel : Paris en 2026
Pour un 2 pièces vide construit avant 1946 dans les quartiers de la Roquette, de la Folie-Méricourt (11e) ou de Belleville (20e), l'arrêté applicable depuis le 1er juillet 2026 fixe, pour 40 m² :
- Loyer de référence : 27,3 €/m², soit 1 092 €
- Loyer de référence majoré : 32,8 €/m², soit un plafond de 1 312 €
- Loyer de référence minoré : 19,1 €/m², soit 764 €
- Majoré en meublé : 37,3 €/m², soit un plafond de 1 492 €
Loué vide 1 400 € hors charges sans complément, ce logement de 40 m² dépasse le plafond de 88 € par mois. En meublé, le même loyer serait conforme.
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Vérifier mon loyer gratuitement →Quel millésime s'applique à votre bail ?
Celui de l'arrêté en vigueur à la signature du bail, même si un nouvel arrêté paraît ensuite. Chaque territoire renouvelle le sien à date fixe :
- Grenoble-Alpes Métropole : 20 janvier
- Lille, Hellemmes et Lomme : 1er avril (depuis 2026)
- Plaine Commune et Est Ensemble : 1er juin
- Paris et Montpellier : 1er juillet
- Bordeaux : 15 juillet
- Lyon et Villeurbanne : 1er novembre
- Pays Basque : 25 novembre
Pour le même logement, un bail signé en septembre 2019 reste ainsi plafonné à 1 144 € (28,6 €/m² × 40), soit 168 € de moins que dans la grille 2026 (voir l'évolution des plafonds à Paris). Si le bail contient une clause de révision, ce loyer plafonné peut ensuite augmenter une fois par an selon l'indice de référence des loyers (IRL) de l'Insee, sous réserve du gel des logements classés F ou G.
Au renouvellement du bail
L'arrêté retenu est celui en vigueur à la date de la proposition de nouveau loyer. Si votre loyer hors complément dépasse alors le majoré, proposez une diminution au moins 5 mois avant le terme. En cas de refus ou de silence, saisissez d'abord la commission de conciliation.
À quoi sert le loyer de référence minoré ?
Il ne plafonne rien : un loyer inférieur au minoré est légal. Il permet au bailleur de proposer, au renouvellement, une réévaluation plafonnée au minoré : dans l'exemple parisien, un logement de 40 m² loué 700 € pourrait passer au plus à 764 €. La procédure est stricte :
- La proposition est faite au moins 6 mois avant le terme du bail.
- À peine de nullité, elle reproduit intégralement les règles de l'article 140 sur le renouvellement et indique le nouveau loyer et le minoré retenu.
- Elle s'appuie sur au moins 3 loyers de logements comparables du voisinage, 6 dans une agglomération de plus d'un million d'habitants.
- Le bailleur ne peut pas donner congé pour la même échéance.
- En cas de désaccord, la commission doit être saisie, puis le juge avant le terme. Sans saisine du juge, le bail est reconduit au loyer antérieur, éventuellement révisé. Une hausse acceptée ou fixée par le juge s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du bail.
Aucune réévaluation n'est possible pour un logement classé F ou G depuis le 24 août 2022 (voir le gel du loyer des passoires thermiques).
Quelles erreurs faussent le calcul ?
- Comparer le loyer charges comprises. Seul le loyer de base hors charges compte. En meublé, où les charges sont souvent forfaitaires, retirez le forfait.
- Inclure le complément de loyer. S'il figure au bail, il s'ajoute au loyer de base et se conteste à part, dans les 3 mois suivant la signature (voir le complément de loyer).
- Négliger un bail incomplet. S'il n'indique pas le loyer de référence et le majoré, mettez le bailleur en demeure de les ajouter dans le mois qui suit la prise d'effet. En cas de refus ou sans réponse sous un mois, le juge peut être saisi dans les trois mois suivant la mise en demeure pour obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.
Que faire maintenant ?
- Relevez dans le bail la date de signature, la surface habitable, le nombre de pièces et le loyer hors charges.
- Retrouvez la ligne de l'arrêté en vigueur à cette date et multipliez le majoré par la surface.
- En cas de dépassement, réclamez la mise en conformité et le remboursement par écrit (notre modèle de mise en demeure).
La méthode LoyerConforme vérifie gratuitement votre loyer sur les grilles officielles et, avec votre mandat, mène la réclamation jusqu'à la commission, contre 20 % des sommes récupérées à l'amiable ou 40 % si la commission est saisie, rien si rien n'est récupéré.
Questions fréquentes
Où trouver le loyer de référence majoré de mon logement ?
Le loyer de référence et le loyer de référence majoré doivent figurer dans le bail. Ils proviennent de l'arrêté préfectoral de la ville, dont il faut retenir la ligne correspondant au secteur, au nombre de pièces principales, à l'époque de construction et au type de location, vide ou meublée. C'est l'arrêté en vigueur à la date de signature du bail qui compte, même si un nouvel arrêté paraît ensuite.
Que faire si mon bail n'indique pas le loyer de référence ?
Un bail soumis à l'encadrement des loyers doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré. S'ils manquent, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de les ajouter dans le mois qui suit la prise d'effet du bail. En cas de refus ou sans réponse sous un mois, il peut saisir le juge dans les trois mois suivant la mise en demeure pour obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.
Un loyer supérieur au loyer de référence est-il illégal ?
Pas forcément. Le plafond légal est le loyer de référence majoré, c'est-à-dire le loyer de référence augmenté de 20 %. À Paris en 2026, pour un 2 pièces vide construit avant 1946 dans le quartier de la Roquette, le loyer de référence est de 27,3 €/m² et le majoré de 32,8 €/m² : pour 40 m², un loyer hors charges jusqu'à 1 312 € reste légal. Au-delà, seul un complément de loyer justifié au bail peut s'ajouter.
Faut-il comparer le plafond au loyer charges comprises ?
Non. Le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable se compare au seul loyer de base hors charges, sans le complément de loyer. En meublé avec un forfait de charges, il faut retirer ce forfait. La surface habitable exclut notamment les murs, caves, balcons, terrasses et parties de moins de 1,80 m de hauteur. Un éventuel complément de loyer se conteste à part, dans les 3 mois suivant la signature du bail.
Combien peut-on récupérer quand le loyer dépasse le loyer de référence majoré ?
Le trop-perçu se calcule mois par mois face au plafond de l'arrêté en vigueur à la signature, révisé selon l'IRL si le bail le prévoit. Il se réclame sur 3 ans au plus (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le site loyerconforme.com vérifie gratuitement le loyer sur les grilles officielles et peut réclamer au nom du locataire, rémunéré seulement en cas de remboursement : 20 % à l'amiable, 40 % si la commission de conciliation est saisie.