Complément de loyer, quand est-il légal et comment le contester
En bref
Un complément de loyer exige un loyer de base déjà au plafond et des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, justifiées au bail.
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, neuf défauts, dont une classe énergétique F ou G, l'interdisent chacun.
Le complément se conteste devant la commission de conciliation dans les 3 mois suivant la signature, puis devant le juge dans les 3 mois suivant l'avis.
Le complément de loyer est le seul moyen légal de dépasser le plafond du loyer hors charges dans une ville où les loyers sont encadrés. Il n'est valable que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles pour son secteur, si le bail l'indique à part et, pour un bail signé depuis le 18 août 2022, si aucun des neuf défauts listés par la loi n'est présent. Vous avez 3 mois à compter de la signature du bail pour le contester devant la commission départementale de conciliation, et c'est au bailleur de prouver qu'il est justifié.
Comment le complément s'ajoute-t-il au loyer ?
Le loyer de base, hors charges, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable (voir le loyer de référence, majoré et minoré). Le complément s'ajoute à ce loyer de base, et l'article 140 de la loi ELAN précise que le loyer s'entend alors comme la somme des deux.
Exemple : à Paris, pour un 2 pièces vide de 40 m² construit avant 1946 dans le quartier de la Roquette, avec un bail signé depuis le 1er juillet 2026, le plafond est de 1 312 € (32,8 €/m² × 40). Un bail qui ajoute à ce loyer de base un complément de 150 € pour une terrasse demande 1 462 € hors charges.
À quelles conditions un complément est-il légal ?
Quatre conditions doivent être réunies :
- Le loyer de base est au plafond. La loi interdit tout complément sur un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. Dans l'exemple, un bail à 1 250 € de loyer de base plus 200 € de complément est irrégulier.
- Les caractéristiques sont déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie (pièces, époque, vide ou meublé) situés dans le même secteur géographique.
- Elles ne sont pas déjà comptées dans le loyer de référence. Les critères de la grille ne peuvent pas justifier une seconde hausse.
- Elles ne donnent pas lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou de travaux d'économies d'énergie, précise la fiche de service-public.gouv.fr.
| Caractéristique du logement | Complément possible ? |
|---|---|
| Grande terrasse, vue exceptionnelle, hauteur sous plafond hors norme | Possible, si elle est exceptionnelle pour le secteur et justifiée au bail |
| Balcon ordinaire, ascenseur | Non : ce sont des équipements courants, pas des caractéristiques exceptionnelles pour le secteur |
| Sanitaires sur le palier, humidité, classe énergétique F ou G, vis-à-vis à moins de 10 mètres | Non, tout complément est interdit (bail signé depuis le 18 août 2022) |
Quels défauts interdisent tout complément ?
Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, dite « pouvoir d'achat », interdit tout complément si le logement présente une seule des neuf caractéristiques suivantes :
- Sanitaires sur le palier
- Signes d'humidité sur certains murs
- Classe énergétique F ou G
- Fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grilles de ventilation)
- Vis-à-vis à moins de 10 mètres
- Infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur
- Problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois
- Installation électrique dégradée
- Mauvaise exposition de la pièce principale
Aucun atout ne compense ces défauts : une vue dégagée ne rend pas légal un complément dans un logement humide. Pour un bail signé avant le 18 août 2022, la liste ne s'applique pas, mais les quatre conditions restent exigées.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) figure dans le dossier de diagnostic technique que le bailleur doit annexer au bail, avec l'état de l'installation électrique si elle a plus de 15 ans. Pour l'humidité, les infiltrations ou l'évacuation d'eau, gardez des photos datées et vos échanges écrits.
Le cas des logements classés F ou G
Ces logements cumulent les restrictions : aucun complément dans les baux signés depuis le 18 août 2022, aucune révision selon l'indice de référence des loyers pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022, et aucune réévaluation au renouvellement. Voir le gel du loyer des passoires thermiques.
Que doit indiquer le bail ?
- Le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables
- Le montant du complément, distinct du loyer de base
- Les caractéristiques du logement qui le justifient
Une formule vague comme « appartement de standing » ne désigne aucune caractéristique précise. Une somme qui dépasse le plafond sans être présentée au bail comme un complément, avec son montant et sa justification, relève du loyer de base et se compare directement au plafond.
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Vérifier mon loyer gratuitement →Comment contester un complément de loyer ?
- Saisir la commission dans les 3 mois suivant la signature. La commission départementale de conciliation est gratuite et se saisit par lettre recommandée avec accusé de réception (certains départements acceptent un formulaire en ligne). Pour un bail signé le 15 octobre 2026, le délai expire le 15 janvier 2027. Cette étape est un préalable obligatoire : le juge peut relever d'office son absence.
- Obtenir l'avis. La commission, paritaire entre bailleurs et locataires, rend son avis dans les deux mois de sa saisine. En cas de conciliation, le loyer est celui du document de conciliation.
- Saisir le juge à défaut d'accord. Vous avez 3 mois à compter de la réception de l'avis pour demander l'annulation ou la diminution du complément au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, sans avocat obligatoire.
Pendant la procédure, continuez à payer le loyer prévu au bail, complément compris. Le déroulement de la séance est détaillé dans notre guide de la commission de conciliation.
Qui doit prouver quoi ?
La preuve pèse sur le bailleur : il doit démontrer ce qui distingue le logement des logements de la même catégorie du même secteur. Vous n'avez pas à prouver que le complément est injustifié, mais si vous invoquez l'un des neuf défauts, apportez vos éléments : DPE, photos datées, courriers.
Ce que vous récupérez
Le loyer fixé par la conciliation ou par le juge s'applique depuis la prise d'effet du bail. Exemple : si le complément de 150 € est supprimé dix mois après cette date, le bailleur doit restituer 1 500 € (150 € × 10). S'il est ramené à 50 €, il doit 1 000 € (100 € × 10).
Les 3 mois sont passés : que pouvez-vous encore contester ?
La voie prévue par la loi pour contester le complément est fermée, puisque le juge ne peut être saisi qu'après la commission. Le loyer de base reste contrôlable : s'il dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la signature, l'action en diminution reste ouverte, devant la commission (gratuite et recommandée) ou devant le juge, sachant qu'une demande en justice de 5 000 € au plus doit en principe être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative (article 750-1 du Code de procédure civile).
Exemple : avec un loyer de base de 1 380 € pour un plafond de 1 312 €, les 68 € de dépassement mensuel restent contestables. Le trop-perçu se réclame dans la limite de la prescription de 3 ans de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (voir récupérer un trop-perçu de loyer).
Que faire maintenant ?
- Relevez la date de signature : elle ouvre le délai de 3 mois et désigne la grille applicable.
- Comparez le loyer de base seul au plafond, puis la justification du complément aux conditions et aux neuf défauts.
- Dans le délai, saisissez la commission en recommandé, avec le bail, le DPE, l'annonce si vous l'avez gardée et vos photos.
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Questions fréquentes
Combien de temps a-t-on pour contester un complément de loyer ?
Le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, par lettre recommandée avec accusé de réception : pour un bail signé le 15 octobre 2026, le délai expire le 15 janvier 2027. La commission rend son avis dans les deux mois. Sans accord, il reste 3 mois à compter de la réception de l'avis pour saisir le juge des contentieux de la protection.
Un balcon ou un ascenseur peut-il justifier un complément de loyer ?
Non. Un balcon ordinaire ou un ascenseur sont des équipements courants, pas des caractéristiques exceptionnelles. Un complément de loyer suppose des atouts de localisation ou de confort déterminants par comparaison avec les logements de la même catégorie du même secteur, comme une grande terrasse ou une vue exceptionnelle, désignés précisément au bail. Une formule vague comme « appartement de standing » ne suffit pas, et c'est au bailleur de prouver que le complément est justifié.
Un logement classé F ou G peut-il avoir un complément de loyer ?
Non, si le bail a été signé depuis le 18 août 2022 : la loi du 16 août 2022 interdit tout complément de loyer dans un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, document que le bailleur doit annexer au bail. Pour ces logements, le loyer ne peut pas non plus être révisé selon l'indice de référence des loyers lorsque le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022.
Faut-il continuer à payer le complément de loyer pendant la contestation ?
Oui. Pendant toute la procédure, devant la commission de conciliation puis devant le juge, le locataire continue de payer le loyer prévu au bail, complément compris. Si le complément est ensuite supprimé ou réduit, le nouveau loyer s'applique depuis la prise d'effet du bail et le bailleur rembourse la différence : un complément de 150 € supprimé dix mois après cette date donne lieu à une restitution de 1 500 €.
Que faire si le délai de 3 mois pour contester un complément de loyer est dépassé ?
Le complément ne peut plus être contesté, car le juge ne peut être saisi qu'après la commission de conciliation. Le loyer de base reste en revanche contrôlable : s'il dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la signature, l'action en diminution reste ouverte et le trop-perçu se réclame dans la limite de 3 ans. Le site loyerconforme.com vérifie gratuitement ce loyer de base sur les grilles officielles des préfectures.