Préavis réduit à un mois en zone tendue : qui en bénéficie, comment faire
En bref
En zone tendue, le préavis du locataire en location vide passe de trois mois à un mois. Toutes les villes où les loyers sont encadrés sont en zone tendue.
Le congé se notifie par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre, et le délai court à compter de sa réception, pas de son envoi.
Il faut en indiquer le motif, sinon le préavis reste de trois mois.
Vous quittez un logement loué vide à Paris, Lille, Lyon ou dans une autre ville où les loyers sont encadrés ? Vous n'avez pas à prévenir votre propriétaire trois mois à l'avance : dans ces villes, situées en zone tendue, le préavis du locataire est ramené à un mois. Encore faut-il l'écrire noir sur blanc dans votre lettre de congé, faute de quoi le délai de trois mois s'applique. Voici qui en bénéficie, ce que doit contenir le congé et à partir de quand le mois commence à courir.
Qu'est-ce qu'une zone tendue, et ma ville en fait-elle partie ?
La zone tendue désigne les communes situées dans une agglomération de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Concrètement, ce sont les communes où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants, dont la liste est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Le préavis réduit renvoie précisément à ce périmètre, au titre de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Pour savoir si votre logement est concerné, le simulateur de service-public.fr indique, à partir du code postal, si la commune figure dans cette liste. Un point à retenir : toutes les villes où les loyers sont encadrés sont en zone tendue, car l'encadrement ne peut s'appliquer que dans ce périmètre. Si votre loyer est plafonné, votre préavis est donc d'un mois. L'inverse n'est pas vrai : beaucoup de communes sont en zone tendue sans que l'encadrement des loyers y soit en vigueur.
| Situation | Préavis | À joindre ou à préciser |
|---|---|---|
| Location vide, cas général | 3 mois | Rien |
| Location vide en zone tendue | 1 mois | Indiquer que le logement est en zone tendue |
| Location meublée | 1 mois | Rien (déjà un mois partout) |
| Mutation, perte ou premier emploi | 1 mois | Justificatif (attestation, contrat) |
| État de santé (plus de 65 ans) | 1 mois | Certificat médical |
| Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH | 1 mois | Attestation en cours de validité |
| Attribution d'un logement social | 1 mois | Notification d'attribution |
Préavis du locataire pour une résidence principale, selon les articles 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Le préavis du bailleur, lui, reste de six mois en location vide et de trois mois en meublé, et seulement à l'échéance du bail.
Location vide ou meublée : la zone tendue change-t-elle quelque chose ?
La réduction à un mois ne concerne que la location vide. En location meublée, le préavis du locataire est déjà d'un mois partout en France, en zone tendue comme ailleurs : la situation géographique n'y ajoute rien. C'est donc surtout pour un bail vide que la zone tendue fait gagner deux mois de loyer et de double charge au moment d'un déménagement.
Les autres motifs de préavis réduit du tableau, eux, s'appliquent partout sur le territoire, y compris hors zone tendue. Ils se cumulent avec la règle de la zone tendue : un locataire d'un logement vide en zone tendue est déjà à un mois, sans avoir à invoquer une mutation ou l'attribution d'un logement social.
Que doit contenir votre lettre de congé ?
Le point le plus souvent oublié : pour bénéficier du délai réduit, le locataire doit préciser le motif dans sa lettre. L'article 15 de la loi de 1989 est clair : à défaut de cette mention, le préavis applicable est de trois mois. Il suffit d'une phrase indiquant que le logement se situe en zone tendue, sans qu'aucun justificatif ne soit exigé pour ce motif précis, contrairement à la mutation ou à l'état de santé.
Le congé doit par ailleurs être notifié selon l'une des trois formes prévues par la loi, à l'exclusion du simple courriel ou du SMS :
- Lettre recommandée avec avis de réception, la voie la plus courante ;
- Acte de commissaire de justice (l'ancien huissier), utile en cas de litige prévisible ;
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement, datée et signée par le bailleur.
Exemple de mention à insérer dans le congé
« Je vous donne congé du logement situé [adresse] pour le [date], soit à l'issue d'un préavis d'un mois. Ce logement étant situé en zone tendue au sens de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable est réduit à un mois. »
À partir de quand le mois commence-t-il à courir ?
Le préavis ne court pas du jour où vous postez votre lettre, mais du jour où le bailleur la reçoit. Pour une lettre recommandée, c'est la date de première présentation du courrier qui compte, même si le propriétaire ne le retire que plus tard. Anticipez donc les délais postaux : une lettre envoyée le 2 d'un mois et présentée le 5 fait courir le préavis jusqu'au 5 du mois suivant.
Pendant ce mois, vous restez redevable du loyer et des charges, même si vous quittez les lieux plus tôt et rendez les clés. Vous n'en êtes dispensé que si le logement est reloué à un nouvel occupant avant le terme, en accord avec le bailleur. Prévoyez l'état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie dès votre départ effectif.
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Donner congé ne ferme pas la porte à une réclamation. Si votre loyer de base dépassait le plafond légal, vous pouvez obtenir le remboursement de l'excédent payé au cours des trois dernières années, même après avoir rendu les clés. La prescription de trois ans continue de courir, mais elle n'est interrompue ni par votre départ ni par une simple lettre : seules une demande en justice ou la reconnaissance de votre droit par le bailleur l'arrêtent.
Concrètement, un locataire qui quitte un logement de la zone encadrée après plusieurs années peut encore réclamer jusqu'à trente-six mois de trop-perçu, à condition d'agir sans laisser filer le délai. C'est le moment de reprendre son bail, sa surface habitable et le détail des révisions annuelles pour chiffrer la somme. À Paris, la Ville indique que le trop-perçu remboursé lors des régularisations atteint en moyenne 3 775 €. Notre guide détaille comment récupérer un trop-perçu de loyer, y compris après le départ.
Que faire maintenant ?
- Vérifiez que votre commune est en zone tendue, et notez qu'une ville où les loyers sont encadrés l'est toujours (voir l'encadrement des loyers à Paris).
- Rédigez votre congé en location vide avec la mention de la zone tendue, et notifiez-le par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre.
- Comptez le mois à partir de la date de réception, et payez le loyer jusqu'au terme sauf relocation anticipée.
- Profitez-en pour vérifier si votre loyer dépassait le plafond : le trop-perçu reste réclamable trois ans en arrière.
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Questions fréquentes
Quel est le délai de préavis en zone tendue ?
En location vide, le préavis du locataire passe de trois mois à un mois lorsque le logement se situe en zone tendue, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En location meublée, le préavis du locataire est déjà d'un mois partout : la zone tendue n'y change rien. Le préavis du bailleur, lui, reste de six mois en vide et de trois mois en meublé.
Comment savoir si mon logement est en zone tendue ?
La zone tendue correspond aux communes où s'applique la taxe sur les logements vacants, listées par le décret du 10 mai 2013. Le simulateur de service-public.fr indique, à partir du code postal, si une commune en fait partie. Toutes les villes où les loyers sont encadrés, dont Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et la plupart des communes de la petite couronne, sont en zone tendue.
Faut-il justifier le préavis réduit en zone tendue ?
Oui. Le locataire doit indiquer dans sa lettre de congé le motif du préavis réduit, c'est-à-dire que le logement est situé en zone tendue. À défaut de cette mention, le préavis applicable est de trois mois, selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il n'est pas nécessaire de joindre un justificatif pour ce motif, contrairement à la mutation ou à l'état de santé.
À partir de quand court le préavis ?
Le préavis court à compter du jour de la réception du congé par le bailleur, et non du jour de l'envoi. Pour une lettre recommandée, c'est la date de première présentation du courrier qui compte. Il est donc prudent d'anticiper les délais postaux. Le congé peut aussi être remis par acte de commissaire de justice ou en main propre contre récépissé ou émargement.
Dois-je payer le loyer pendant tout le préavis si je pars avant ?
Oui, le loyer et les charges sont dus jusqu'à la fin du préavis, même si vous quittez le logement plus tôt et rendez les clés. Vous en êtes dispensé seulement si le logement est reloué à un nouveau locataire avant le terme, en accord avec le bailleur. Rendre les clés et établir l'état des lieux de sortie reste conseillé dès votre départ effectif.