Encadrement des loyers : les mentions obligatoires de votre bail
En bref
Dans une ville encadrée, votre bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables à votre logement, et, s'il y en a un, le complément de loyer et sa justification.
Si une de ces mentions manque, vous avez un mois après la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de l'ajouter.
Même absente, elle ne rend jamais légal un loyer trop élevé : le dépassement reste contestable pendant 3 ans.
Quand vous louez un logement dans une ville soumise à l'encadrement des loyers, votre bail n'est pas un document libre. La loi impose d'y faire figurer des informations précises, au premier rang desquelles le loyer de référence majoré, c'est-à-dire le plafond que votre loyer ne doit pas dépasser. Ces mentions sont votre meilleur point de départ pour vérifier que vous ne payez pas trop cher. Voici ce que votre contrat doit contenir, et ce que vous pouvez faire si une mention manque.
Quelles mentions votre bail doit-il contenir ?
Tout bail d'habitation suit un contrat type fixé par le décret du 29 mai 2015. Il doit comporter l'identité des parties, la date de prise d'effet et la durée, la description et la surface habitable du logement, le montant du loyer et ses modalités de paiement, les charges, le dépôt de garantie, ainsi que les diagnostics, dont le diagnostic de performance énergétique.
Dans les villes qui appliquent l'encadrement, l'article 140 de la loi ELAN ajoute des mentions propres au dispositif. Le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature, et, si le bailleur en applique un, le montant du complément de loyer avec les caractéristiques qui le justifient. Si le logement a été loué dans les dix-huit mois précédents, le dernier loyer versé par le locataire sortant doit également apparaître.
| Mention | Ce qu'elle doit indiquer | Fondement |
|---|---|---|
| Loyer de référence et loyer de référence majoré | Les valeurs au mètre carré applicables au logement (secteur, nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non) à la date de signature | Art. 140, III de la loi ELAN |
| Complément de loyer | Son montant et les caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation qui le justifient, s'il en est appliqué un | Art. 140, III de la loi ELAN |
| Dernier loyer du précédent locataire | Son montant, la date de son versement et celle de sa dernière révision, si le logement a été loué dans les 18 derniers mois | Art. 3 de la loi du 6 juillet 1989 |
Pourquoi ces mentions comptent pour vérifier votre loyer
Le loyer de référence majoré n'est pas une formalité administrative : c'est la clé du calcul. Votre loyer de base hors charges ne peut pas dépasser ce loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable, sauf complément de loyer dûment justifié. Un exemple fictif rend la logique concrète : pour un deux-pièces de 40 m² dont le loyer de référence majoré est de 30 €/m², le plafond est de 1 200 € par mois. Un loyer affiché à 1 400 € dépasse ce plafond de 200 €, et cet écart est en principe contestable.
Lire soi-même ces valeurs sur le bail permet de repérer un dépassement en quelques minutes. Pour comprendre comment se lisent le loyer de référence et sa version majorée, voyez notre article sur le loyer de référence majoré et minoré. Et si vous louez dans la capitale, notre page encadrement des loyers à Paris détaille les plafonds secteur par secteur.
Une mention manque : que pouvez-vous faire ?
Il arrive que le bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré, ou qu'il l'indique de façon erronée. La loi prévoit alors une procédure rapide. Vous disposez d'un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de porter l'information manquante au contrat. S'il ne répond pas dans le mois qui suit, ou s'il refuse, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection, dans les trois mois suivant votre mise en demeure, pour obtenir le cas échéant la diminution du loyer.
| Étape | Délai à respecter |
|---|---|
| Mise en demeure du bailleur d'ajouter la mention | Dans le mois suivant la prise d'effet du bail |
| Réponse attendue du bailleur | Un mois |
| Saisine du juge des contentieux de la protection | Dans les 3 mois suivant la mise en demeure |
Point important à ne pas confondre : cette procédure sanctionne l'absence de mention. Elle est distincte, et plus rapide, que l'action de fond pour faire baisser un loyer trop élevé, dont nous parlons plus bas.
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Vérifier mon loyer gratuitement →Et si la mention est là, mais le loyer dépasse le plafond ?
C'est le cas le plus fréquent, et le plus important. Que le loyer de référence majoré soit correctement indiqué ou non, vous pouvez contester un loyer de base supérieur à ce plafond. L'action en diminution du loyer se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Elle permet d'obtenir la baisse du loyer pour l'avenir et le remboursement du trop-perçu des trente-six derniers mois. L'absence de mention au bail ne rend jamais légal un loyer excessif ; elle ouvre seulement une voie supplémentaire.
Le cas du complément de loyer obéit à un calendrier différent. Un complément n'est valable que s'il est écrit dans le bail, avec les caractéristiques exceptionnelles qui le justifient, et il se conteste dans les trois mois suivant la signature, devant la commission départementale de conciliation, dont la saisine est alors obligatoire. Les détails figurent dans notre guide sur le complément de loyer. Pour le loyer de base en revanche, la saisine de la commission est recommandée mais pas obligatoire ; une demande en justice portant sur 5 000 € au plus doit simplement, en principe, être précédée d'une tentative de règlement amiable (article 750-1 du Code de procédure civile).
Ce que vous devez vérifier dès aujourd'hui
En pratique, trois vérifications suffisent à savoir où vous en êtes :
- Les mentions sont-elles présentes ? Repérez dans le bail le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer et le dernier loyer du précédent locataire.
- Le plafond est-il respecté ? Comparez votre loyer de base hors charges au loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable. Un écart positif est un signal.
- Les valeurs sont-elles les bonnes ? Les montants doivent correspondre à l'arrêté préfectoral en vigueur à la signature, selon le secteur, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non du logement.
Si l'une de ces vérifications coince, ne restez pas dans le doute. Notre guide complet sur le loyer trop cher détaille les démarches, et vous pouvez aussi lire comment récupérer un trop-perçu de loyer jusqu'à trois ans en arrière. D'après le 6e baromètre de la Fondation pour le logement (septembre 2026), 37 % des annonces dépassaient encore le plafond, pour 159 € de trop par mois en moyenne : le contrôle vaut la peine.
Avec la méthode LoyerConforme, la vérification de votre loyer est gratuite, et, sur votre mandat, l'équipe lit votre bail, chiffre le dépassement, adresse la mise en demeure et saisit la commission avec un avocat partenaire si besoin, contre 20 % des sommes récupérées à l'amiable ou 40 % si la commission est saisie, avocat compris, et rien si rien n'est récupéré.
Questions fréquentes
Quelles mentions un bail doit-il contenir en zone d'encadrement ?
Outre les mentions habituelles (identité des parties, surface habitable, loyer, charges, dépôt de garantie, diagnostics), le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement à la date de signature. S'il existe un complément de loyer, son montant et ses caractéristiques justificatives doivent y figurer. Si le logement a été loué dans les dix-huit derniers mois, le dernier loyer du précédent locataire doit aussi être mentionné.
Que faire si le loyer de référence majoré n'est pas indiqué dans mon bail ?
Vous disposez d'un mois à compter de la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure d'ajouter cette mention. S'il ne répond pas dans le mois ou refuse, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection dans les trois mois suivant la mise en demeure pour obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. L'absence de mention ne régularise jamais un loyer trop élevé.
Le complément de loyer doit-il figurer dans le bail ?
Oui. Un complément de loyer n'est valable que s'il est écrit dans le bail, avec son montant et les caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation qui le justifient. Un supplément appliqué sans être mentionné et justifié dans le contrat n'a pas de base. Le complément se conteste dans les trois mois suivant la signature, devant la commission de conciliation.
Mon bail ne mentionne pas le loyer du précédent locataire, est-ce un problème ?
Cette mention est obligatoire lorsque le logement a été loué dans les dix-huit mois précédant votre entrée. Elle permet de vérifier que le loyer n'a pas augmenté entre deux locataires au-delà de ce que la loi autorise. Son absence se traite comme celle du loyer de référence : mise en demeure dans le mois, puis saisine du juge si le bailleur ne régularise pas.
Le délai d'un mois est passé : puis-je encore agir ?
Oui. Le délai d'un mois concerne seulement la demande d'ajout de la mention manquante. Le droit de contester un loyer de base supérieur au loyer de référence majoré, lui, reste ouvert pendant trois ans, que la mention figure ou non au bail. Vous pouvez demander la baisse du loyer pour l'avenir et le remboursement du trop-perçu des trente-six derniers mois.