Charges locatives : ce que le bailleur peut vous facturer en 2026

Publié le 13 octobre 2026 · Lecture 7 min · Informations à jour des arrêtés 2026

Chaque mois, votre quittance distingue le loyer et les charges. Mais le propriétaire ne peut pas vous facturer n'importe quelle dépense : la loi fixe une liste précise des charges « récupérables », c'est-à-dire répercutables sur le locataire. Tout ce qui n'y figure pas reste à sa charge. Voici ce que vous devez payer, ce que vous pouvez refuser, et pourquoi cette distinction compte quand votre loyer est encadré.

Qu'est-ce qu'une charge locative récupérable ?

Les charges récupérables sont les dépenses, engagées au départ par le propriétaire, qu'il est autorisé à vous refacturer en contrepartie de services dont vous profitez. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie à une liste limitative fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. « Limitative » est le mot clé : une dépense qui n'y figure pas ne peut pas vous être réclamée, même si elle concerne votre immeuble.

Cette liste couvre trois grandes familles : les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble, l'entretien courant des parties communes et des équipements, et quelques taxes locatives. Voici les postes les plus fréquents, et ceux qui restent toujours au propriétaire.

Liste simplifiée. La règle générale : le locataire paie l'usage et l'entretien courant, le propriétaire paie le remplacement des équipements et les gros travaux. Le détail poste par poste figure dans le décret du 26 août 1987.

Provisions ou forfait : comment payez-vous vos charges ?

Dans une location vide, les charges se règlent presque toujours par provisions : une somme estimée, versée chaque mois avec le loyer, puis ajustée une fois par an aux dépenses réelles. Le montant de la provision doit être justifié par le budget prévisionnel de la copropriété ou les résultats de l'année précédente. Le propriétaire ne peut pas fixer une provision au hasard pour gonfler le total mensuel.

Le forfait de charges, lui, est une somme fixe qui n'est ni régularisée ni justifiée : vous payez le même montant quelles que soient les dépenses. Il n'est autorisé que pour les locations meublées et, par accord entre les parties, pour certaines colocations à bail unique. Dans un bail vide classique, un forfait imposé n'est pas valable : vous êtes en droit d'exiger le système des provisions et de la régularisation annuelle.

La régularisation annuelle : à quoi avez-vous droit ?

Une fois par an, le propriétaire compare les provisions encaissées aux dépenses réellement engagées. Si vous avez trop versé, il vous rembourse le surplus ; si vous n'avez pas assez versé, il réclame un complément. Cette régularisation s'accompagne de garanties précises en votre faveur :

• Un décompte détaillé, communiqué un mois avant la régularisation, poste par poste, et en immeuble collectif le mode de répartition entre les locataires.
• Des justificatifs à disposition : factures, contrats et relevés doivent rester consultables pendant les six mois qui suivent l'envoi du décompte. Sans justificatif, vous pouvez contester la somme.
• Un étalement du rappel : si le bailleur régularise avec plus d'un an de retard, vous pouvez demander à payer le complément de façon échelonnée sur douze mois.

Prenons un exemple fictif. Un locataire verse 90 € de provision par mois, soit 1 080 € sur l'année. En fin d'exercice, les dépenses récupérables réellement justifiées s'élèvent à 1 320 €.

Chiffres fictifs, donnés pour illustrer le mécanisme. Le solde dû, soit 240 €, n'est exigible que sur présentation du décompte et des justificatifs ; en cas de régularisation tardive, il peut être étalé sur douze mois.

Dans la situation inverse, si les provisions avaient dépassé les dépenses réelles, le propriétaire aurait dû vous restituer le trop-versé. C'est là tout l'intérêt de réclamer le décompte chaque année : des provisions systématiquement supérieures aux dépenses, jamais régularisées, reviennent à vous faire payer un supplément de loyer déguisé.

Quelles dépenses le bailleur ne peut-il pas vous facturer ?

Certaines dépenses reviennent souvent, à tort, sur les décomptes. Elles restent toujours au propriétaire :

• Le remplacement des équipements : changer une chaudière, un ascenseur ou des fenêtres n'est pas de l'entretien courant. Seule la maintenance l'est.
• Les gros travaux et le ravalement : réfection de toiture, mise aux normes, rénovation des parties communes.
• Les honoraires de gestion : rémunération du syndic ou de l'agence pour la gestion de l'immeuble, frais de relance, assurance propriétaire non occupant.
• La taxe foncière, à l'exception de la part correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
• Les frais liés à un logement vacant ou à la part des logements inoccupés de l'immeuble.

Charges comprises : le plafond d'encadrement porte sur le loyer seul

C'est le point que beaucoup de locataires manquent. Le loyer de référence majoré fixé par l'arrêté préfectoral, celui qu'il ne faut pas dépasser dans une ville encadrée, s'applique au loyer de base, hors charges. Les charges récupérables viennent en plus et se comparent aux dépenses réelles de l'immeuble, jamais au plafond.

Conséquence pratique : quand une annonce affiche « 1 400 € charges comprises », vous ne pouvez pas comparer ces 1 400 € au plafond. Il faut d'abord en retirer les charges pour isoler le loyer de base. Certains bailleurs jouent précisément là-dessus, en gonflant les provisions pour masquer un loyer réellement au-dessus de la limite. Pour savoir où vous en êtes, c'est toujours le loyer hors charges qu'il faut mesurer face au loyer de référence majoré de votre logement. Si le dépassement est avéré, l'excédent se récupère, comme détaillé dans notre guide sur le trop-perçu de loyer.

La révision annuelle du loyer suit la même logique : elle ne concerne que le loyer de base, dans la limite de l'indice de référence des loyers, et jamais les charges, qui évoluent selon les dépenses réelles. Nous détaillons ce mécanisme dans l'article sur la révision du loyer et l'IRL.

Vos charges vous semblent gonflées : que faire ?

Si le montant vous paraît élevé ou mal justifié, procédez dans l'ordre :

1. Demandez le décompte et les justificatifs par écrit. Le bailleur doit vous les présenter ; un décompte sans pièces à l'appui ne vous engage pas.
2. Vérifiez la nature des dépenses : écartez tout ce qui ne figure pas dans la liste récupérable (gros travaux, honoraires, remplacement d'équipements).
3. Contrôlez la répartition en immeuble collectif : votre quote-part doit correspondre à vos tantièmes ou à la clé de répartition prévue.
4. Réclamez un trop-versé dans la limite de trois ans. Comme toutes les actions nées du bail, les régularisations de charges se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
5. Saisissez la commission de conciliation en cas de désaccord persistant : elle est compétente, gratuite et sans avocat, pour les litiges de charges locatives.

Les charges ne sont souvent pas le seul point à vérifier. Dans une ville encadrée comme Paris, un loyer de base au-dessus du plafond coûte bien plus, chaque mois, qu'un décompte de charges contestable. Avant d'engager une démarche, faites le point sur l'ensemble, comme l'explique notre guide Loyer trop cher, que faire ?

Avec la méthode LoyerConforme, la vérification du loyer est gratuite et, sur votre mandat, l'équipe compare votre loyer de base au plafond officiel, adresse la mise en demeure, négocie et saisit la commission avec un avocat partenaire si besoin, contre 20 % des sommes récupérées à l'amiable ou 40 % si la commission est saisie, avocat compris, et rien si rien n'est récupéré.

Questions fréquentes