Location meublée et encadrement des loyers, ce qui change
En bref
Un logement loué meublé comme résidence principale est soumis à l'encadrement des loyers, avec une grille « meublé » distincte dans chaque arrêté préfectoral.
Le plafond meublé dépasse celui de la location vide de 3 % à 15 % en médiane selon le territoire, et le mobilier ne justifie aucun supplément au-delà.
Le loyer d'un bail meublé signé avant l'encadrement peut être contesté à chaque renouvellement, soit chaque année.
Oui : un logement loué meublé comme résidence principale est soumis à l'encadrement des loyers. Chaque arrêté préfectoral contient une grille « meublé » distincte, dont le plafond dépasse celui de la location vide de 3 % à 15 % selon le territoire. Le loyer hors charges inscrit au bail ne peut pas dépasser ce plafond multiplié par la surface habitable.
Combien le plafond meublé dépasse-t-il le plafond vide ?
Chaque ligne de l'arrêté (secteur, nombre de pièces, époque de construction) comporte un plafond vide et un plafond meublé. La majoration meublée se déduit des écarts observés par l'observatoire local des loyers entre logements loués nus et meublés (article 140 de la loi ELAN) : elle varie donc d'un territoire à l'autre.
| Territoire | Écart médian |
|---|---|
| Bordeaux | 15 % |
| Paris | 13 % |
| Lyon et Villeurbanne | 13 % |
| Pays Basque | 11 % |
| Montpellier | 9 % |
| Lille, Hellemmes, Lomme | 8 % |
| Grenoble-Alpes Métropole | 7 % |
| Est Ensemble | 4 % |
| Plaine Commune | 3 % |
Méthode : écart médian entre le loyer de référence majoré meublé et le loyer de référence majoré vide, calculé sur toutes les lignes des grilles officielles enregistrées par LoyerConforme.
Exemple à Paris en 2026, pour un 2 pièces construit avant 1946 dans le quartier de la Roquette : 32,8 €/m² en vide, 37,3 €/m² en meublé. Pour 40 m², le loyer hors charges est limité à 1 312 € vide ou à 1 492 € meublé.
Le mobilier ne justifie aucun supplément au-delà de ce plafond : la grille meublée en tient déjà compte. Seul un complément de loyer, justifié par une localisation ou un confort exceptionnels et mentionné au bail, peut s'y ajouter.
Quels baux meublés sont concernés ?
Tous les baux meublés dont le logement est la résidence principale du locataire :
- Le bail meublé d'un an, reconduit tacitement à chaque échéance.
- Le bail étudiant de 9 mois, qui n'est pas reconduit. Chaque nouveau bail relève de l'arrêté en vigueur le jour de sa signature.
- Le bail mobilité, de 1 à 10 mois, réservé notamment aux étudiants, stagiaires, apprentis et personnes en mutation ou en mission temporaire. Il ne peut pas être renouvelé.
Restent en dehors du dispositif les meublés de tourisme, qui ne sont pas une résidence principale. Les logements HLM, conventionnés par l'Anah ou soumis à la loi de 1948, ainsi que les sous-locations, relèvent d'autres règles de loyer (service-public.gouv.fr).
Qu'est-ce qu'un logement meublé au sens de la loi ?
C'est un logement décent équipé d'un mobilier suffisant, en nombre et en qualité, pour y dormir, manger et vivre convenablement (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989). Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale :
- literie avec couette ou couverture, et rideaux ou volets dans les chambres
- plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes
- réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur avec compartiment de congélation
- vaisselle pour les repas et ustensiles de cuisine
- table et sièges, étagères de rangement, luminaires
- matériel d'entretien ménager adapté au logement
Un inventaire et un état détaillé du mobilier, signés par les deux parties, doivent être annexés au bail. En cas de litige sur la nature du bail, le juge des contentieux de la protection peut requalifier un bail meublé en bail de logement vide si cette liste n'est pas respectée (service-public.gouv.fr). Le logement relève alors des règles de la location vide, y compris de la grille « vide » de l'arrêté, plus basse.
Comment le plafond s'applique-t-il en colocation ?
Le plafond porte sur le logement entier, que la colocation repose sur un bail unique ou sur un bail par colocataire : le total des loyers perçus par le bailleur ne peut pas dépasser le loyer maximal du logement (article 8-1 de la loi de 1989). Comparer sa seule part au plafond ne suffit donc pas : il faut connaître la somme des loyers de tous les occupants et la surface habitable totale du logement.
Pourquoi un ancien bail meublé peut-il être plafonné plus vite ?
Un bail signé avant l'arrivée de l'encadrement n'est pas plafonné tant qu'il court. À son renouvellement, le locataire peut engager une action en diminution si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré. Comme le bail meublé dure un an, contre trois en vide, cette occasion revient chaque année.
La procédure :
- proposer au bailleur un loyer ramené au plafond au moins 5 mois avant l'échéance, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre, sur la base du plafond en vigueur à la date de la proposition
- en cas de refus ou sans réponse, saisir la commission départementale de conciliation au plus tard 4 mois avant l'échéance, étape alors obligatoire
En meublé, la proposition doit donc partir dans les 7 premiers mois de chaque année de bail. Elle n'autorise pas le bailleur à vous donner congé : il ne peut le faire qu'à l'échéance, avec 3 mois de préavis, pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux, ce que n'est pas une réclamation fondée sur la loi. Un congé frauduleux expose le bailleur particulier à une amende pénale de 6 000 € au plus.
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Grille de l'arrêté | Valeurs « non meublé » | Valeurs « meublé », plus élevées |
| Durée du bail | 3 ans, 6 ans si le bailleur est une société | 1 an, 9 mois pour un étudiant |
| Bail signé avant l'encadrement | Contestable à son renouvellement, tous les 3 ans | Contestable à son renouvellement, chaque année |
| Dépôt de garantie maximal | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Préavis du locataire | 1 mois en zone tendue, ce qui inclut les villes encadrées | 1 mois |
Vérification gratuite en 2 minutes sur les grilles officielles des préfectures, sans inscription.
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En meublé, le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges, contre un mois en location vide. Dans un bail mobilité, il est interdit.
Les charges d'un bail meublé se paient par provisions régularisées chaque année ou par un forfait fixé au bail, sans régularisation (article 25-10 de la loi de 1989). Le bail mobilité impose le forfait. Seul le loyer hors charges se compare au plafond : face à un montant « charges comprises », isolez d'abord le loyer de base. Le forfait ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges que le locataire aurait payées sur justificatifs : s'il l'est, il se conteste à ce titre, indépendamment du plafond.
Comment vérifier et récupérer un trop-perçu sur un meublé ?
- Relevez dans le bail le loyer hors charges, la surface habitable, le nombre de pièces principales et la date de signature (ou, si vous avez engagé l'action en diminution au renouvellement, la date de votre proposition).
- Multipliez la surface par le loyer de référence majoré meublé de l'arrêté en vigueur à cette date, pour l'époque de construction de l'immeuble.
- En cas de dépassement, adressez au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée (modèle de lettre).
- Sans accord, saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, qui rend son avis dans les deux mois, ou le juge des contentieux de la protection : pour un loyer trop élevé dès la signature, la commission n'est pas obligatoire, mais une demande en justice de 5 000 € au plus doit en principe être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative (article 750-1 du Code de procédure civile).
Le trop-perçu se réclame sur 3 ans au plus (article 7-1 de la loi de 1989) et se calcule mois par mois, en intégrant les révisions annuelles selon l'indice de référence des loyers si le bail les prévoit (méthode de calcul détaillée). LoyerConforme vérifie gratuitement votre loyer et peut, avec votre mandat, mener ces démarches en votre nom, rémunéré uniquement sur les sommes récupérées : 20 % à l'amiable, 40 % avocat compris si la commission est saisie.
Questions fréquentes
Le loyer d'un meublé est-il plafonné ?
Oui, dans les villes où s'applique l'encadrement des loyers, dès lors que le logement meublé est la résidence principale du locataire. Le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré « meublé » multiplié par la surface habitable. À Paris en 2026, pour un 2 pièces construit avant 1946 dans le quartier de la Roquette, ce plafond est de 37,3 €/m², soit 1 492 € pour 40 m². Les meublés de tourisme ne sont pas concernés.
Le propriétaire peut-il demander un supplément de loyer pour les meubles ?
Non. La grille « meublé » de l'arrêté préfectoral tient déjà compte du mobilier, et aucun supplément ne peut s'ajouter au plafond à ce titre. Seul un complément de loyer peut le dépasser : il suppose un loyer de base fixé au loyer de référence majoré et des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, mentionnées et justifiées au bail. Ce complément se conteste devant la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail.
Le bail étudiant et le bail mobilité sont-ils soumis à l'encadrement des loyers ?
Oui. Le bail étudiant de 9 mois, qui n'est pas reconduit, et le bail mobilité de 1 à 10 mois, qui ne peut pas être renouvelé, relèvent de l'encadrement comme le bail meublé d'un an : chaque nouveau bail dépend de l'arrêté en vigueur le jour de sa signature. Le bail mobilité interdit le dépôt de garantie et impose des charges forfaitaires. Il est en revanche exclu de la commission départementale de conciliation.
Mon bail meublé a été signé avant l'encadrement : puis-je faire baisser le loyer ?
Oui, mais seulement à son renouvellement, car un bail signé avant l'encadrement n'est pas plafonné automatiquement. Le bail meublé durant un an, l'occasion revient chaque année. Le locataire propose au bailleur un loyer ramené au plafond au moins 5 mois avant l'échéance, puis, en cas de refus ou sans réponse, saisit la commission départementale de conciliation au plus tard 4 mois avant l'échéance, et enfin le juge avant le terme du bail.
En colocation meublée, comment savoir si le loyer dépasse le plafond ?
Le plafond porte sur le logement entier, avec un bail unique comme avec un bail par colocataire : le total des loyers perçus par le bailleur ne peut pas dépasser le loyer maximal du logement (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989). Il faut donc additionner les loyers hors charges de tous les occupants et comparer cette somme au loyer de référence majoré meublé multiplié par la surface habitable totale.