Colocation et encadrement des loyers : le plafond s'applique-t-il par chambre ?
En bref
En colocation, le plafond de l'encadrement vise le logement entier, pas chaque chambre : la somme des loyers de tous les colocataires ne peut dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable (loi du 6 juillet 1989, article 8-1).
La règle vaut avec un bail unique comme avec des baux individuels. Le trop-perçu se récupère jusqu'à trois ans en arrière.
Partager un appartement ne fait pas sortir de l'encadrement des loyers. Dans une ville encadrée, une colocation est soumise aux mêmes plafonds qu'une location ordinaire, mais la question que se posent les colocataires revient souvent : le plafond s'applique-t-il à chaque chambre ou à tout le logement ? La réponse change tout quand on additionne les loyers payés chaque mois. Voici ce que dit la loi et comment vérifier votre situation.
La colocation est-elle soumise à l'encadrement des loyers ?
Oui, sans exception. La colocation est définie par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale, par un contrat unique ou par plusieurs contrats. Ce même article pose une règle claire pour les villes encadrées : « la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieure au montant du loyer applicable au logement ».
Autrement dit, l'encadrement issu de l'article 140 de la loi ELAN s'applique au logement, et non à chaque occupant pris isolément. Le bailleur ne peut pas contourner le plafond en louant les chambres une par une : ce qui compte, c'est le total encaissé chaque mois.
Le plafond se calcule-t-il par chambre ou pour tout le logement ?
Pour tout le logement. Le plafond est le loyer de référence majoré au mètre carré, fixé par l'arrêté en vigueur à la signature du bail, multiplié par la surface habitable totale du logement. La somme des loyers de base de tous les colocataires, hors charges, ne doit pas dépasser ce montant.
Le loyer de référence majoré dépend de la zone, du nombre de pièces principales, de l'époque de construction et du caractère vide ou meublé. Diviser l'appartement en chambres louées séparément ne change rien au total autorisé : trois chambres à 650 € dans un logement plafonné à 1 680 € restent au-dessus du plafond, même si chaque chambre paraît « raisonnable » prise seule.
| Point de comparaison | Bail unique | Baux individuels |
|---|---|---|
| Contrat | Un seul bail signé par tous les colocataires | Un bail par colocataire, sur une chambre et les parties communes |
| Clause de solidarité | Possible : chacun peut être tenu de la totalité du loyer | Interdite : chacun ne répond que de son loyer |
| Plafond encadrement | Celui du logement entier | Celui du logement entier (somme des chambres) |
| Dépôt de garantie | Un seul dépôt pour le logement | Un dépôt par bail individuel |
| Surface privative minimale | Non applicable par chambre | 9 m² et 20 m³ au moins par chambre |
Les deux formes de colocation sont régies par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Dans les deux cas, le plafond de l'encadrement vise le logement entier.
Comment vérifier le plafond de votre colocation ?
La méthode est la même que pour une location classique, appliquée au logement complet :
- Relevez la surface habitable totale indiquée au bail (ou la somme des surfaces privatives et des parties communes).
- Trouvez le loyer de référence majoré au mètre carré de votre zone, dans l'arrêté en vigueur à la signature, selon le nombre de pièces, l'époque et le caractère vide ou meublé.
- Multipliez ce loyer majoré par la surface habitable : vous obtenez le plafond du logement.
- Additionnez les loyers de base de tous les colocataires, hors charges et hors complément, et comparez ce total au plafond.
Si le total dépasse le plafond, la colocation paie un loyer trop élevé, et l'excédent se récupère. Le calcul exact se fait sur l'arrêté applicable à votre bail, pas sur la grille de l'année en cours.
Vérification gratuite en 2 minutes sur les grilles officielles des préfectures, sans inscription.
Vérifier mon loyer gratuitement →
Bail unique ou baux individuels : le plafond change-t-il ?
Non. C'est l'erreur la plus fréquente. Avec des baux individuels, le loyer au mètre carré d'une petite chambre peut sembler plus élevé que le plafond, parce qu'une chambre a un prix au mètre carré plus fort qu'un grand logement. Mais la loi raisonne sur le logement entier : la somme des loyers des chambres ne peut dépasser le plafond du logement complet. Le bailleur ne gagne rien, côté encadrement, à multiplier les contrats.
Prenons un exemple fictif. Un appartement de 60 m² est loué vide en colocation dans une zone où le loyer de référence majoré applicable est de 28 €/m². Le plafond du logement est donc de 1 680 € par mois. Le bailleur loue trois chambres à 620 € chacune.
| Élément | Montant mensuel |
|---|---|
| Plafond du logement (28 €/m² × 60 m²) | 1 680 € |
| Somme des loyers (3 × 620 €) | 1 860 € |
| Dépassement par mois | 180 € |
| Dépassement sur 12 mois | 2 160 € |
| Dépassement sur 36 mois (maximum) | 6 480 € |
Exemple illustratif, à dépassement constant. Le plafond réel dépend de l'arrêté en vigueur à la signature et de la surface habitable ; il est révisé selon l'indice de référence des loyers si le bail le prévoit.
Dans cet exemple, la colocation paie 180 € de trop chaque mois. Sur trois ans, cela représente 6 480 € récupérables, à répartir entre les colocataires. Avec des baux individuels, chacun peut demander la baisse et le remboursement de sa part ; avec un bail unique, l'action porte sur le loyer commun.
Et le complément de loyer en colocation ?
Comme pour une location classique, le bailleur peut, dans certains cas, ajouter un complément de loyer au-dessus du plafond, mais seulement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, déterminantes et non prises en compte par le loyer de référence. Un simple ameublement ou une colocation bien située ne le justifient pas. Le complément se conteste dans les 3 mois suivant la signature, devant la commission départementale de conciliation, dont la saisine est alors obligatoire. Passé ce délai, le complément n'est plus contestable, mais le loyer de base reste comparé au plafond.
Colocation meublée : quel plafond ?
Une colocation meublée relève de la grille meublé de l'arrêté, dont le loyer de référence majoré au mètre carré est un peu plus élevé que pour un logement vide, afin de tenir compte du mobilier. La règle de l'addition reste la même : la somme des loyers meublés de tous les colocataires ne peut dépasser ce plafond appliqué à la surface habitable. Pour aller plus loin, voir notre guide sur l'encadrement des loyers en meublé.
Que faire si la somme des loyers dépasse le plafond ?
La marche à suivre est celle de toute location trop chère, appliquée au logement :
- Chiffrez le trop-perçu mois par mois sur les trois dernières années, en comparant la somme des loyers payés au plafond révisé selon l'indice de référence des loyers.
- Adressez une demande écrite au bailleur pour obtenir la baisse du loyer et le remboursement de l'excédent, détail du calcul à l'appui.
- Sans accord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement, puis le juge des contentieux de la protection. Une simple lettre n'interrompt pas la prescription de 3 ans : seules une demande en justice ou la reconnaissance du droit par le bailleur l'arrêtent.
Le remboursement se récupère jusqu'à trois ans en arrière, même après le départ d'un colocataire. Pour le détail du calcul et de la prescription, voir notre article sur récupérer un trop-perçu de loyer. À Paris, la Ville indique que le trop-perçu remboursé lors des régularisations atteint en moyenne 3 775 € ; vous pouvez consulter les plafonds de votre quartier sur notre page encadrement des loyers à Paris.
Avec la méthode LoyerConforme, la vérification est gratuite et, sur votre mandat, l'équipe adresse la demande, relance, négocie et saisit la commission avec un avocat partenaire si besoin, contre 20 % des sommes récupérées à l'amiable ou 40 % si la commission est saisie, avocat compris, et rien si rien n'est récupéré.
Questions fréquentes
L'encadrement des loyers s'applique-t-il à une colocation ?
Oui. Dans une ville encadrée, une colocation est soumise aux mêmes plafonds qu'une location classique. L'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut dépasser le loyer applicable au logement, c'est-à-dire le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable. Peu importe le nombre de colocataires ou de chambres.
Le plafond de loyer se calcule-t-il par chambre en colocation ?
Non. Le plafond vise le logement entier, pas chaque chambre. On calcule le loyer de référence majoré au mètre carré, en vigueur à la signature, multiplié par la surface habitable totale du logement. La somme des loyers de tous les colocataires, hors charges, ne doit pas dépasser ce montant. Diviser le logement en chambres louées séparément ne permet pas d'augmenter le total autorisé.
Peut-on louer chaque chambre plus cher avec des baux individuels ?
Non. Que la colocation repose sur un bail unique ou sur des baux individuels par chambre, le plafond reste celui du logement entier. Avec des baux individuels, le loyer au mètre carré d'une petite chambre peut sembler élevé, mais la somme des loyers de toutes les chambres ne peut dépasser le plafond du logement. Le mode de contrat ne change pas le plafond global.
Un colocataire peut-il réclamer seul un trop-perçu de loyer ?
Avec des baux individuels, chaque colocataire a son propre contrat et peut agir seul pour son loyer, dans la limite de trois ans. Avec un bail unique, l'action porte sur le loyer global du logement : il est préférable d'agir à plusieurs, car la baisse et le remboursement concernent le loyer commun. Dans les deux cas, la vérification reste gratuite.
Quel plafond pour une colocation meublée ?
Une colocation meublée relève de la grille meublé de l'arrêté, dont le loyer de référence majoré au mètre carré est un peu plus élevé que pour un logement vide. La règle est identique : la somme des loyers meublés de tous les colocataires ne peut dépasser ce plafond appliqué à la surface habitable du logement. Le mobilier ne justifie pas de dépasser le plafond prévu pour le meublé.