Loyer plus cher que l'ancien locataire : est-ce légal en zone tendue ?

Publié le 22 octobre 2026 · Lecture 7 min · Informations à jour des arrêtés 2026

Vous venez de signer un bail et vous apprenez que l'ancien locataire payait bien moins cher ? Dans les zones tendues, le bailleur n'a pas la main libre entre deux locations : le loyer du nouveau bail ne peut, en principe, pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Cette règle, souvent confondue avec l'encadrement des loyers, s'applique dans un périmètre bien plus large et protège aussi les locataires des villes qui ne fixent pas de loyer de référence.

Que dit la règle du loyer du locataire précédent ?

La règle vient d'un décret pris chaque année en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989. Ce décret, « relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail », est reconduit d'année en année et couvre les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.

Le principe est simple : lorsqu'un logement est reloué, le loyer du nouveau locataire ne peut pas être supérieur au dernier loyer payé par le locataire précédent. Si le bailleur n'avait pas appliqué la révision annuelle de l'indice de référence des loyers (IRL) au cours des douze mois précédents, il peut seulement ajouter cette révision, et rien de plus. Ce loyer est hors charges et hors éventuel complément de loyer.

Cette règle vise l'évolution du loyer d'un occupant à l'autre. Elle ne dit pas, à elle seule, si le niveau du loyer est « juste » : c'est l'encadrement des loyers, là où il existe, qui fixe un plafond en euros par mètre carré. Les deux se cumulent, nous y revenons plus bas.

Dans quelles villes cette règle s'applique-t-elle ?

Le décret vise les communes situées en zone tendue, soit environ 28 agglomérations et plus d'un millier de communes : l'ensemble de l'agglomération parisienne, mais aussi Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nantes, Nice, Strasbourg, Grenoble, Annecy, La Rochelle, Bayonne, et de nombreuses villes moyennes. C'est le même zonage que celui qui ouvre droit au préavis réduit à un mois et à la taxe sur les logements vacants.

Ce périmètre est bien plus large que celui de l'encadrement des loyers avec loyer de référence, qui ne concerne aujourd'hui que quelques territoires comme Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, l'agglomération de Grenoble, le Pays basque et la Plaine Commune. Autrement dit, même si votre ville n'affiche pas de loyer de référence majoré, la règle du loyer du locataire précédent peut vous protéger dès lors que vous êtes en zone tendue.

Quand le bailleur peut-il quand même augmenter le loyer ?

Le décret prévoit trois situations, et seulement trois, où le bailleur peut fixer un loyer supérieur à celui du locataire précédent. Dans tous les autres cas, la hausse est irrégulière.

Le bailleur qui invoque l'une de ces exceptions doit pouvoir la justifier : factures des travaux, références de loyers de logements comparables, ou date de départ du dernier locataire. À défaut, la règle de principe s'applique.

Attention, dans une ville encadrée, ces exceptions ne libèrent pas le bailleur du plafond de l'encadrement : même après des travaux ou en cas de loyer sous-évalué, le loyer ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié et contestable dans les trois mois.

Comment connaître le loyer de l'ancien locataire ?

Vous n'avez pas à mener l'enquête : en zone tendue, la loi oblige le bailleur à l'inscrire dans votre bail. Le contrat doit indiquer le montant du dernier loyer acquitté par le locataire précédent, la date de son versement et celle de sa dernière révision, dès lors que ce locataire a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature de votre bail.

Si cette mention est absente de votre bail, c'est un signal : demandez-la par écrit. Son absence ne rend pas le bail nul, mais elle prive le bailleur de la preuve qu'il pouvait augmenter le loyer, ce qui vous place en position de force pour en demander le retour au niveau de l'ancien locataire. Cette obligation fait partie des mentions obligatoires de votre bail en zone tendue.

Zone encadrée : deux plafonds se cumulent

Dans une ville qui applique l'encadrement des loyers, votre loyer doit respecter deux limites en même temps : il ne peut ni dépasser le loyer de référence majoré fixé par l'arrêté, ni augmenter sans motif par rapport au dernier locataire. Le bailleur doit tenir compte de la plus contraignante des deux.

Exemple fictif, à Paris, pour un deux-pièces de 40 m² reloué sans travaux :

Montants fictifs. Ici, le loyer respecterait le plafond de l'encadrement s'il restait à 1 200 €, mais la règle de la relocation le ramène à 1 050 €, car le logement a été reloué sans travaux ni période de vacance de plus de 18 mois.

Un dépassement de 200 € par mois représente 2 400 € sur un an. S'il se prolonge, le locataire peut en demander le remboursement : le détail du calcul figure dans notre guide pour récupérer un trop-perçu de loyer, récupérable jusqu'à trois ans en arrière.

Que faire si votre loyer a augmenté sans raison ?

1. Comparez votre loyer de base, hors charges, au dernier loyer de l'ancien locataire indiqué dans le bail, révision IRL éventuelle comprise.
2. Vérifiez les exceptions : des travaux d'amélioration ont-ils réellement été faits, le logement est-il resté vide plus de 18 mois, le bailleur produit-il des références de loyers du voisinage ? Sans justificatif, l'augmentation ne tient pas.
3. Écrivez au bailleur pour demander le retour au loyer de l'ancien locataire et le remboursement de l'excédent déjà versé. Notre modèle de lettre de mise en demeure peut servir de base.
4. Sans accord, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation, puis, si besoin, le juge des contentieux de la protection. Une tentative amiable est de toute façon exigée avant le juge pour une demande de 5 000 € au plus (article 750-1 du Code de procédure civile).

Comme pour tout trop-perçu, ne retenez pas de vous-même une partie du loyer : tant que la somme n'est pas reconnue par le bailleur ou fixée par le juge, il pourrait vous reprocher un impayé. Et n'attendez pas : seule une demande en justice, ou la reconnaissance de votre droit par le bailleur, interrompt la prescription de trois ans.

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Questions fréquentes