De combien les plafonds de loyer ont-ils augmenté depuis 2019 ?
En bref
À logement comparable, les loyers de référence ont augmenté de 14,3 % à Paris entre juillet 2019 et juillet 2026, de 11,5 % à Lyon et Villeurbanne depuis 2021 et de 9,8 % à Bordeaux depuis 2022, d'après les arrêtés préfectoraux.
Le dernier arrêté les a relevés de 2 à 3 % presque partout. Un plafond plus haut ne s'applique pas à un bail déjà signé : c'est l'arrêté en vigueur à la signature qui compte.
Chaque année, le préfet de chaque territoire encadré publie de nouveaux loyers de référence, et donc de nouveaux plafonds. Mais de combien ont-ils bougé depuis le début de l'encadrement ? Pour répondre, nous avons réuni dans un seul fichier les 27 944 loyers de référence publiés depuis le 1er juillet 2019 dans les 9 territoires encadrés, et comparé chaque valeur à celle du même logement dans les arrêtés précédents. Voici ce que montrent ces données, et ce que cela change pour votre loyer.
Comment ces chiffres ont-ils été calculés ?
Un loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral pour une catégorie précise de logement : une zone (ou un quartier à Paris), un nombre de pièces, une époque de construction et un type de location, vide ou meublée. Il est égal au loyer médian constaté par l'observatoire local des loyers. Le loyer de référence majoré, 20 % plus haut, est le plafond du loyer de base ; le loyer minoré est 30 % plus bas. Pour comprendre ces trois valeurs, voir notre guide loyer de référence, majoré et minoré.
Pour mesurer une hausse sans biais, nous ne comparons pas des moyennes, qui bougeraient dès qu'un arrêté ajoute une zone ou une époque. Nous comparons chaque loyer de référence à celui de la même catégorie de logement dans un arrêté antérieur, puis nous retenons la médiane de ces évolutions. Quand un territoire a changé de découpage, comme Lille en avril 2024, la comparaison part du premier arrêté au découpage actuel. Toutes les valeurs sont publiées en données ouvertes, pour que chacun puisse refaire le calcul.
Ville par ville, quelle hausse depuis le début de l'encadrement ?
Paris, encadrée depuis le plus longtemps, affiche la hausse la plus forte. Les territoires entrés plus tard dans le dispositif ont, logiquement, moins d'années d'écart.
| Territoire | Période comparée | Évolution | Dernier arrêté, sur un an |
|---|---|---|---|
| Paris | 2019 à 2026 | +14,3 % | +3,3 % |
| Lyon et Villeurbanne | 2021 à 2026 | +11,5 % | +2,3 % |
| Bordeaux | 2022 à 2026 | +9,8 % | +2,5 % |
| Est Ensemble | 2021 à 2026 | +8,0 % | +2,5 % |
| Montpellier | 2022 à 2026 | +6,9 % | +2,7 % |
| Plaine Commune | 2021 à 2026 | +6,8 % | +2,2 % |
| Lille, Hellemmes et Lomme | 2024 à 2026 | +4,4 % | +2,5 % |
| Pays basque | 2024 à 2025 | +4,2 % | +2,4 % |
| Grenoble-Alpes Métropole | 2025 à 2026 | +0,9 % | +0,9 % |
Médiane des évolutions de chaque loyer de référence présent dans les deux arrêtés, location vide et meublée confondues. Dernier arrêté : location vide, par rapport à l'arrêté précédent. Source : arrêtés préfectoraux, compilés par LoyerConforme.
Concrètement, à Paris, dans le quartier Sainte-Marguerite (11e arrondissement), le plafond d'un 2 pièces loué vide dans un immeuble d'avant 1946 est passé de 29,0 €/m² en juillet 2019 à 33,7 €/m² en juillet 2026. Pour 40 m², le loyer hors charges maximal est ainsi passé de 1 160 € à 1 348 € par mois, soit 188 € de plus.
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Vérifier mon loyer gratuitement →À Paris, les plafonds ont-ils suivi l'inflation des loyers ?
Sur l'ensemble de la période, oui, presque au dixième près : +14,3 % pour les loyers de référence parisiens, +14,4 % pour l'indice de référence des loyers (IRL) de l'INSEE entre le 2e trimestre 2019 et le 2e trimestre 2026. Mais les deux courbes n'ont pas avancé au même rythme.
| Arrêté de juillet | Loyers de référence, location vide | IRL du 2e trimestre, sur un an |
|---|---|---|
| 2020 | +1,3 % | +0,7 % |
| 2021 | +1,4 % | +0,4 % |
| 2022 | +0,9 % | +3,6 % |
| 2023 | +0,9 % | +3,5 % |
| 2024 | +1,6 % | +3,3 % |
| 2025 | +3,1 % | +1,0 % |
| 2026 | +3,3 % | +1,2 % |
Loyers de référence : médiane des évolutions à logement comparable, arrêtés de la DRIHL. IRL : INSEE, série 001515333, plafonné à 3,5 % par an en métropole du 3e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 (bouclier loyer).
Pendant les années de forte inflation, de 2022 à 2024, l'IRL a progressé de plus de 3 % par an, le bouclier loyer le limitant à 3,5 %, tandis que les loyers de référence parisiens n'augmentaient que d'environ 1 %. Depuis 2025, c'est l'inverse : l'IRL ralentit autour de 1 % et les loyers de référence accélèrent au-delà de 3 %. L'explication tient à leur mode de calcul : l'IRL suit l'évolution des prix, alors que les loyers de référence reprennent les loyers effectivement constatés par l'observatoire local des loyers, mesurés sur une période antérieure, ce qui crée un décalage.
Meublé, petites surfaces, immeubles récents : qui a le plus augmenté ?
À Paris, entre 2019 et 2026, les écarts entre catégories restent modestes, avec quelques nuances :
- Location meublée : +14,9 %, contre +13,9 % pour la location vide.
- Nombre de pièces : de +13,5 % pour les 4 pièces et plus à +15,3 % pour les 2 pièces, les studios et 1 pièce se situant à +14,4 %.
- Époque de construction : +15,7 % pour les immeubles de 1946 à 1970 et +14,9 % pour ceux d'avant 1946, mais seulement +10,7 % pour les immeubles construits après 1990.
Les plafonds des immeubles anciens ont donc davantage progressé que ceux des constructions récentes.
Mon loyer peut-il augmenter parce que le plafond a augmenté ?
Non. Le nouvel arrêté ne s'applique qu'aux baux signés ou renouvelés pendant sa période de validité. Pour un bail en cours, le plafond reste celui de l'arrêté en vigueur à la date de signature, et le loyer ne peut évoluer que par la révision annuelle selon l'IRL, si le bail contient une clause de révision.
À l'échéance du bail, le bailleur ne peut proposer une hausse que dans des cas précis, notamment si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, et en respectant une procédure stricte. À l'inverse, si votre loyer dépasse le plafond, vous pouvez en demander la baisse lors du renouvellement : voir notre guide sur le renouvellement du bail et le plafond légal.
Et si mon bail a été signé avant ces hausses ?
C'est le point qui intéresse le plus les locataires : plus votre bail est ancien, plus le plafond qui s'applique à vous est bas. Un loyer qui respecterait l'arrêté de 2026 peut très bien dépasser celui de l'arrêté en vigueur lors de votre signature, en 2021 ou en 2022 par exemple. Comparer votre loyer à la grille d'aujourd'hui peut donc vous faire passer à côté d'un dépassement.
Dans ce cas, le loyer payé au-delà du plafond se récupère dans la limite de trois ans en arrière, et le loyer doit être ramené au plafond pour la suite du bail. La démarche est détaillée dans notre guide pour récupérer un trop-perçu de loyer.
Nous comparons votre loyer au plafond de l'arrêté en vigueur à votre signature, pas à celui d'aujourd'hui. Vérification gratuite, sans engagement.
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Où trouver ces données ?
Toutes les valeurs de cet article viennent du jeu de données « Encadrement des loyers : loyers de référence de toutes les villes encadrées depuis 2019 », publié par LoyerConforme sur data.gouv.fr, la plateforme des données publiques. Il réunit, au même format, les 47 arrêtés publiés depuis 2019, avec les zones, les communes et leurs contours. Les fichiers se téléchargent librement sur notre page données ouvertes de l'encadrement des loyers, sous licence ODbL : journalistes, chercheurs et associations peuvent les réutiliser en citant la source.
Le dispositif lui-même arrive à une échéance : les arrêtés en vigueur s'appliquent aux baux signés jusqu'au 24 novembre 2026, date de fin prévue de l'expérimentation. Le Sénat a adopté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans pour les territoires déjà encadrés, que l'Assemblée nationale doit examiner le 19 novembre. Où en est le texte : fin de l'encadrement des loyers en 2026 ?
Questions fréquentes
De combien les loyers de référence ont-ils augmenté à Paris depuis 2019 ?
De 14,3 % entre l'arrêté de juillet 2019 et celui de juillet 2026, à logement comparable, c'est-à-dire en comparant chaque quartier, nombre de pièces, époque de construction et type de location d'un arrêté à l'autre. C'est presque exactement la hausse de l'indice de référence des loyers de l'INSEE sur la même période, +14,4 %, mais avec un rythme différent : faible de 2022 à 2024, plus soutenu depuis 2025.
Le plafond de mon loyer augmente-t-il chaque année ?
Le plafond publié par le préfet change chaque année, mais celui qui s'applique à votre bail est fixé une fois pour toutes à la signature : c'est le loyer de référence majoré de l'arrêté en vigueur à cette date. Pendant le bail, seul le loyer peut évoluer, par la révision annuelle selon l'IRL si le bail le prévoit, dans la limite de cet indice.
Mon bailleur peut-il augmenter mon loyer parce que le nouvel arrêté est plus élevé ?
Non. Un nouvel arrêté ne concerne que les baux signés ou renouvelés pendant sa période de validité. En cours de bail, le loyer ne bouge que par la révision annuelle selon l'IRL. Au renouvellement, une hausse n'est possible que dans des cas précis, par exemple un loyer inférieur au loyer de référence minoré, et selon une procédure encadrée.
Pourquoi les loyers de référence ont-ils peu augmenté entre 2022 et 2024 ?
Parce qu'ils ne suivent pas l'inflation mais les loyers constatés par l'observatoire local des loyers, mesurés sur une période antérieure. Pendant que l'IRL progressait de plus de 3 % par an, limité à 3,5 % par le bouclier loyer, les loyers de référence parisiens n'augmentaient que d'environ 1 % par an. Ils ont rattrapé ce retard en 2025 et 2026, avec des hausses supérieures à 3 %.
Où télécharger les loyers de référence de toutes les villes encadrées ?
Sur la page données ouvertes de l'encadrement des loyers de loyerconforme.com et sur data.gouv.fr : un fichier CSV réunit les 27 944 loyers de référence publiés depuis 2019 dans les 9 territoires encadrés, avec les arrêtés, les communes, les zones et leurs contours. Les données sont libres de réutilisation sous licence ODbL, en citant la source.