Renouvellement du bail : comment imposer le plafond légal au prochain loyer

Publié le 9 octobre 2026 · Lecture 7 min · Informations à jour des arrêtés 2026

Beaucoup de locataires supposent que le bailleur sera obligé de s'aligner sur le plafond légal dès le prochain renouvellement, sans qu'ils aient à faire quoi que ce soit. C'est inexact. La loi du 6 juillet 1989 prévoit une procédure précise, avec un délai impératif de cinq mois avant l'échéance. Passé ce délai, le bail se reconduit aux conditions en place, sans correction automatique. Comprendre ce mécanisme est essentiel pour ne pas perdre des mois de récupération potentielle.

Pourquoi le loyer ne baisse pas tout seul à l'échéance du bail

Le bail de location vide se reconduit tacitement à son terme pour une nouvelle période de trois ans, le bail meublé pour un an, sans aucune modification automatique du loyer. Seule la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL), si le bail la prévoit, peut faire bouger le montant d'une année sur l'autre.

La publication d'un nouvel arrêté préfectoral avec un plafond différent de celui en vigueur à la signature n'entraîne aucun ajustement de plein droit. Résultat : un locataire dont le bail a été signé avant l'entrée en vigueur de l'encadrement dans sa ville, ou avec un loyer déjà au-dessus du plafond, peut voir son loyer se reconduire indéfiniment sans correction, si personne n'engage la procédure.

Deux situations bien distinctes à l'approche du renouvellement

Bail signé pendant la période d'encadrement

Si votre bail a été signé à une date à laquelle l'encadrement était déjà en vigueur dans votre ville, le plafond s'appliquait dès la signature. Si le loyer de base dépassait déjà ce plafond, vous n'avez pas besoin d'attendre le renouvellement pour agir : l'action est possible à n'importe quel moment pendant la durée du bail, et le trop-perçu des 36 derniers mois est récupérable (voir Récupérer un trop-perçu de loyer). Le délai de cinq mois dont il est question dans cet article ne concerne pas ce cas.

Bail signé avant l'encadrement, ou avant que la ville n'entre dans le dispositif

Ce bail n'était soumis à aucun plafond réglementé à sa date de signature. Un bail antérieur à l'encadrement n'est pas plafonné d'office à son renouvellement. Pour que le plafond s'impose à la prochaine échéance, le locataire doit engager une action en diminution du loyer avant l'expiration du bail, dans les formes et délais prévus par l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. C'est cette démarche qui est décrite dans la suite de cet article.

Le délai de cinq mois : comment le calculer

L'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose que la notification soit adressée au bailleur au moins cinq mois avant l'expiration du bail. En dessous de ce délai, la demande ne peut pas prendre effet au prochain renouvellement.

Attention aux dates : le délai court à partir de la réception de la lettre recommandée par le bailleur. Prévoyez donc un envoi avec au moins une semaine de marge supplémentaire par rapport au délai légal, pour tenir compte du temps postal et de l'accusé de réception.

Lignes en orange : délai encore ouvert à la date du 9 octobre 2026. Ces dates s'entendent pour la réception de la lettre par le bailleur.

Comment rédiger et envoyer la notification

La lettre doit être adressée par lettre recommandée avec avis de réception. Elle doit contenir :

• La demande de baisse du loyer de base à compter du renouvellement, avec mention de la date d'effet souhaitée (le lendemain de l'expiration du bail en cours) ;
• Le loyer de référence majoré applicable : arrêté préfectoral en vigueur, territoire, surface habitable, nombre de pièces, époque de construction du logement, type de location (vide ou meublée) ;
• Le montant proposé : loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable ;
• Le rappel que ce montant constitue le plafond légal prévu par l'article 140 de la loi ELAN et les arrêtés pris en application.

Le bailleur dispose alors de deux mois pour accepter, proposer un contre-projet ou ne pas répondre. L'absence de réponse équivaut à un refus.

Pour trouver le loyer de référence majoré de votre logement, vérifiez gratuitement votre loyer sur loyerconforme.com : la vérification s'appuie sur les grilles officielles des préfectures et indique le montant exact.

Si le bailleur refuse ou ne répond pas

En l'absence d'accord, l'une ou l'autre partie peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette saisine doit intervenir au moins deux mois avant l'échéance du bail, ce qui laisse un délai très court si la notification au bailleur n'a été envoyée qu'au dernier moment. La commission rend son avis dans les deux mois suivant sa saisine.

Si l'avis de la CDC n'est pas suivi ou si la commission n'a pas été saisie, le juge des contentieux de la protection peut être saisi pour fixer le loyer du bail renouvelé. Le loyer qu'il établit prend effet à la date de renouvellement du bail, et non à la date du jugement.

Point de procédure : lorsque la somme en jeu ne dépasse pas 5 000 euros, une tentative de règlement amiable préalable est en principe requise avant de saisir le juge (article 750-1 du Code de procédure civile). La saisine de la CDC remplit cette condition.

Vous avez manqué le délai de cinq mois : quelles alternatives ?

Si le bail s'est déjà reconduit sans que la procédure ait été engagée, le loyer au-dessus du plafond reste néanmoins contestable pendant la durée du bail renouvelé. La démarche est différente : il ne s'agit plus de l'action en diminution à l'échéance, mais de l'action de droit commun fondée sur le dépassement du plafond d'encadrement, fondée sur l'article 140 de la loi ELAN et la loi de 1989.

La prescription est de trois ans. Une demande adressée au bailleur par lettre recommandée pendant le bail renouvelé permet d'obtenir :

• La baisse du loyer de base à compter de la reconnaissance du droit par le bailleur ou de la saisine du juge ;
• Le remboursement du trop-perçu des 36 derniers mois (loyers payés au-dessus du plafond de l'arrêté en vigueur à la date de signature de l'acte initial).

Ce que vous perdez en manquant le délai de cinq mois, c'est uniquement la possibilité d'imposer la baisse précisément à la date de renouvellement. Le droit à récupération du passé, lui, reste entier pendant trois ans.

Le cas particulier des villes entrées récemment dans l'encadrement

Plusieurs territoires ont rejoint le dispositif depuis 2021. Dans chacun d'eux, tous les locataires dont le bail a été signé avant la date d'entrée en vigueur se trouvent dans la situation décrite dans cet article :

• Pays Basque : encadrement en vigueur depuis le 1er décembre 2021.
• Montpellier : en vigueur depuis le 1er juillet 2022.
• Bordeaux : en vigueur depuis le 15 juillet 2022.
• Grenoble-Alpes Métropole : en vigueur depuis le 20 janvier 2025 (vérifier les plafonds de Grenoble).

Pour les locataires de Grenoble-Alpes Métropole en particulier, les baux signés avant janvier 2025 et qui arrivent à échéance dans les mois qui viennent ne sont pas plafonnés d'office. La date limite pour agir est cinq mois avant l'expiration : pour un bail qui se termine en mars 2027, il faut envoyer la lettre recommandée avant octobre 2026. Si votre bail grenoblois expire bientôt, vérifiez votre plafond et calculez votre délai dès maintenant.

Pour les locataires de Paris, de Lyon ou de Plaine Commune où l'encadrement est en vigueur depuis 2019-2021, les baux signés depuis sont déjà dans le cadre du dispositif ; les baux plus anciens qui se renouvellent maintenant peuvent en revanche être concernés par la procédure décrite ici.

Questions fréquentes