Logements exclus de l'encadrement des loyers : lesquels, et pourquoi
En bref
L'encadrement vise les logements loués comme résidence principale, vides ou meublés, sous la loi de 1989, dans les territoires couverts par un arrêté.
En sont exclus les logements sociaux (HLM), la plupart des logements conventionnés, les meublés de tourisme, les résidences secondaires, les logements de fonction et ceux relevant de la loi de 1948.
Le meublé classique, le bail mobilité et la colocation restent, eux, bien plafonnés.
Un loyer qui paraît élevé n'est pas forcément illégal : encore faut-il que le logement entre dans le champ de l'encadrement. Certaines catégories en sont écartées par la loi, parce qu'un autre dispositif fixe déjà leur loyer, ou parce qu'elles ne constituent pas la résidence principale du locataire. À l'inverse, des logements que l'on croit souvent « hors cadre », comme le meublé ou la colocation, y sont pleinement soumis. Voici comment faire le tri avant de comparer votre loyer au plafond.
Quels logements l'encadrement concerne-t-il vraiment ?
L'encadrement des loyers issu de l'article 140 de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 s'applique à un logement précis : celui qui est loué comme résidence principale du locataire, vide ou meublé, sous le régime de la loi du 6 juillet 1989, et situé dans un territoire couvert par un arrêté préfectoral. Les neuf territoires concernés en 2026 sont Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque, Grenoble-Alpes Métropole, ainsi que trois intercommunalités de Seine-Saint-Denis (Plaine Commune et Est Ensemble).
Dès que ces trois conditions sont réunies, le loyer de base, hors charges et hors complément, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par l'arrêté en vigueur à la signature du bail. Tout ce qui sort de ce cadre, soit parce qu'il ne s'agit pas d'une résidence principale, soit parce qu'un autre régime s'applique, échappe à l'encadrement. C'est cette frontière qu'il faut tracer avant tout calcul.
Le logement social et conventionné est-il plafonné ?
Non, mais pour une bonne raison : son loyer est déjà encadré ailleurs, et souvent plus strictement. L'article 140 de la loi ÉLAN exclut expressément de son champ :
- Les logements sociaux (HLM), qui appartiennent aux organismes d'habitations à loyer modéré ou sont gérés par eux. Leur loyer est fixé par la convention signée avec l'État et par le plafond de ressources du locataire, pas par le marché.
- Les logements conventionnés APL, dont le loyer est plafonné par la convention qui ouvre droit à l'aide personnalisée au logement.
- La plupart des logements conventionnés avec l'Anah (ancien dispositif « Louer abordable », aujourd'hui Loc'Avantages), hors conventions à loyer intermédiaire. Le propriétaire bénéficie d'un avantage fiscal en échange d'un loyer plafonné inférieur au marché.
Dans tous ces cas, comparer le loyer au loyer de référence majoré de l'arrêté n'aurait pas de sens : le plafond applicable est celui de la convention, généralement plus bas. Si vous pensez payer trop cher dans un logement conventionné, c'est cette convention, et non l'encadrement, qu'il faut vérifier auprès de votre bailleur ou de l'Anah.
Meublé de tourisme, résidence secondaire : hors encadrement ?
Oui, parce qu'ils ne sont pas la résidence principale du locataire. L'encadrement repose sur la loi de 1989, qui ne régit que les baux d'habitation principale. En sont donc écartés :
- Les meublés de tourisme et locations saisonnières (type location de courte durée en ligne). Ils relèvent du Code du tourisme et du Code civil, pas de la loi de 1989 : leur loyer est libre, mais leur durée et leur usage sont strictement limités dans les grandes villes.
- Les résidences secondaires et les locations qui ne sont pas l'habitation principale du preneur : le bail est alors régi par le Code civil, sans plafond de loyer.
- Les logements de fonction, mis à disposition en accessoire d'un contrat de travail : ce n'est pas un bail d'habitation au sens de la loi de 1989.
Attention toutefois à ne pas confondre meublé de tourisme et location meublée classique. Un studio loué meublé à l'année, comme résidence principale de l'occupant, reste pleinement soumis à l'encadrement, comme nous le verrons plus bas.
Les autres cas particuliers : loi de 1948 et sous-location
Deux situations plus rares méritent une mention.
Les logements relevant de la loi du 1er septembre 1948 suivent un régime de fixation du loyer qui leur est propre, antérieur à la loi de 1989, et ne sont pas concernés par l'encadrement. Ce régime ne vise plus qu'un très petit nombre de logements : construits avant le 1er septembre 1948, occupés sans interruption par le même locataire ou ses ayants droit depuis le 23 décembre 1986 au plus tard, et situés dans certaines communes. Si votre bail a été signé récemment, vous n'êtes très probablement pas concerné.
La sous-location, enfin, n'est pas régie par l'encadrement mais par l'article 8 de la loi de 1989 : le loyer au mètre carré demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui que paie le locataire principal. Le sous-locataire est donc protégé, mais par une autre règle. Encore faut-il que la sous-location ait été autorisée par écrit par le propriétaire : sans cet accord, elle est irrégulière.
Attention aux fausses exclusions
Beaucoup de bailleurs, parfois de bonne foi, pensent échapper à l'encadrement alors que leur logement y est bien soumis. Les idées reçues les plus fréquentes :
- « C'est un meublé, donc le loyer est libre. » Faux. Le meublé loué comme résidence principale est encadré, avec un loyer de référence majoré propre au meublé, un peu plus élevé que pour une location vide afin de tenir compte de l'ameublement.
- « C'est un bail mobilité, il y échappe. » Faux. Le bail mobilité, d'un à dix mois, est lui aussi plafonné par l'arrêté.
- « En colocation, chaque chambre a son loyer. » Faux. En colocation avec un bail unique, le plafond s'apprécie sur le logement entier, et la somme des loyers des colocataires ne peut pas le dépasser.
- « Le logement est neuf, l'encadrement ne s'applique pas encore. » Faux. L'année de construction est sans effet : un logement neuf loué comme résidence principale est plafonné dès le premier bail.
Un seul point de calendrier joue réellement : un bail signé avant l'entrée en vigueur de l'encadrement dans la ville n'est pas ramené d'office au plafond. Le locataire peut cependant demander une baisse au renouvellement, en engageant l'action au moins cinq mois avant le terme du bail. Pour distinguer les deux dispositifs souvent confondus, voir notre article sur zone tendue et encadrement des loyers.
| Type de logement | Encadré ? | Qui fixe le loyer |
|---|---|---|
| Location vide, résidence principale | Oui | Plafond de l'arrêté |
| Location meublée, résidence principale | Oui | Plafond majoré « meublé » |
| Bail mobilité | Oui | Plafond de l'arrêté |
| Colocation à bail unique | Oui | Plafond du logement entier |
| Logement social (HLM) | Non | Convention et plafond de ressources |
| Logement conventionné Anah / APL | Non | Convention (hors loyer intermédiaire) |
| Meublé de tourisme, saisonnier | Non | Loyer libre (Code civil) |
| Résidence secondaire | Non | Loyer libre (Code civil) |
| Logement de fonction | Non | Contrat de travail |
| Logement loi de 1948 | Non | Régime de la loi de 1948 |
Tableau de synthèse. Un logement « encadré » n'est plafonné que s'il se trouve dans l'un des territoires couverts par un arrêté préfectoral.
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Passez votre situation au crible de trois questions simples :
- Est-ce votre résidence principale, sous la loi de 1989 ? Un bail d'habitation vide ou meublé, signé pour y vivre à l'année, répond oui. Un meublé de tourisme, une résidence secondaire ou un logement de fonction répondent non.
- Le logement est-il dans une ville encadrée ? Il doit relever de l'un des neuf territoires couverts par un arrêté. Voir par exemple notre page sur l'encadrement des loyers à Paris.
- N'est-il ni social, ni conventionné, ni régi par la loi de 1948 ? Si c'est le cas, un autre plafond s'applique, pas celui de l'arrêté.
Si vous répondez oui aux deux premières questions et non à la troisième, votre loyer de base doit respecter le loyer de référence majoré de l'arrêté en vigueur à la signature du bail, révisé selon l'indice de référence des loyers si le bail le prévoit. Reste à comparer le chiffre inscrit sur votre bail à ce plafond, ce qui prend quelques minutes à partir de la surface habitable et de la date de signature.
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Questions fréquentes
Les logements HLM sont-ils soumis à l'encadrement des loyers ?
Non. Les logements appartenant aux organismes HLM, les logements conventionnés APL et la plupart des logements conventionnés avec l'Anah sont exclus de l'encadrement par l'article 140 de la loi ÉLAN. Leur loyer est déjà plafonné par la convention signée avec l'État, qui fixe un loyer souvent inférieur à celui du marché. Ces logements ne sont donc pas concernés par le loyer de référence majoré de l'arrêté préfectoral.
Un meublé de tourisme ou une location saisonnière est-il concerné par l'encadrement ?
Non. Un meublé de tourisme ou une location saisonnière de courte durée n'est pas la résidence principale du locataire : il ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989 et échappe donc à l'encadrement des loyers. En revanche, dès qu'un logement devient la résidence principale d'un locataire, meublé compris, le plafond de l'arrêté s'applique dans les territoires encadrés.
La location meublée échappe-t-elle à l'encadrement des loyers ?
Non, c'est une idée reçue. Un logement meublé loué comme résidence principale est soumis à l'encadrement au même titre qu'une location vide, avec un loyer de référence majoré propre au meublé, généralement un peu plus élevé pour tenir compte de l'ameublement. Seuls les meublés de tourisme et les locations saisonnières, qui ne sont pas des résidences principales, y échappent.
Un logement neuf ou récent est-il exclu de l'encadrement ?
Non. L'ancienneté du logement ne change rien : un logement neuf, récemment rénové ou loué pour la première fois est soumis à l'encadrement dès lors qu'il est la résidence principale d'un locataire dans un territoire encadré. La date qui compte est celle de la signature du bail, qui détermine l'arrêté applicable, et non l'année de construction.
Comment savoir si mon logement est concerné par l'encadrement ?
Vérifiez trois points : le logement est votre résidence principale, loué vide ou meublé sous la loi de 1989 ; il se situe dans l'une des villes encadrées ; il n'est ni un logement social, ni conventionné, ni un meublé de tourisme. Si ces conditions sont réunies, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré de l'arrêté en vigueur à la signature du bail.