Le bailleur refuse de baisser le loyer, quels recours en 2026

Publié le 7 juillet 2026 · Mis à jour le 7 octobre 2026 · Lecture 7 min · Informations à jour des arrêtés 2026

Si votre bailleur refuse de ramener le loyer au plafond légal ou ignore votre mise en demeure, trois recours restent ouverts : la commission départementale de conciliation, le signalement au préfet et le juge des contentieux de la protection. Pour un loyer de base trop élevé, la commission n'est pas obligatoire ; mais une demande en justice de 5 000 € au plus doit en principe être précédée d'une tentative de conciliation ou de médiation. Son refus n'éteint pas votre droit, mais le temps le réduit : le trop-perçu ne se récupère que sur trois ans.

Faut-il passer par la commission de conciliation avant le juge ?

Pas pour un loyer de base qui dépassait déjà le loyer de référence majoré à la signature du bail : selon l'ANIL, vous pouvez saisir la commission, et vous pouvez aussi engager une action en diminution de loyer devant le juge. La commission reste la voie la plus sûre pour commencer, car elle est gratuite, et une demande en justice de 5 000 € au plus doit en principe être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative (article 750-1 du Code de procédure civile). Elle est en revanche obligatoire pour contester un complément de loyer et pour une demande de diminution au renouvellement du bail.

Composée à parité de représentants des bailleurs et des locataires, elle est saisie par lettre recommandée avec accusé de réception et rend son avis dans les deux mois de sa saisine. Elle peut aboutir à un accord, formalisé dans un document de conciliation signé par les deux parties. Sinon, elle rend un avis.

Elle concilie mais ne juge pas : elle ne peut ni condamner le bailleur à rembourser, ni lui imposer un loyer. Le déroulement est détaillé dans notre article sur la commission de conciliation.

Comment signaler le dépassement au préfet ?

Le signalement s'adresse à la préfecture du département du logement et, à Paris, à la Ville de Paris (fiche service-public.gouv.fr). La procédure se déroule ensuite ainsi :

1. Le préfet peut enjoindre au bailleur, par une mise en demeure, de mettre le bail en conformité et de restituer le trop-perçu dans un délai de deux mois.
2. Le bailleur dispose d'un mois pour présenter ses observations.
3. Si la mise en demeure reste sans effet, le préfet peut prononcer une amende administrative de 5 000 € au plus pour une personne physique, 15 000 € au plus pour une personne morale.

L'amende n'est pas versée au locataire et ne le prive pas de son action en diminution. Mais la mise en demeure du préfet exige elle-même la restitution du trop-perçu, et le bailleur qui s'y conforme dans le délai échappe à l'amende.

Que peut ordonner le juge des contentieux de la protection ?

Le juge compétent est celui du tribunal judiciaire du lieu du logement. L'avocat n'y est pas obligatoire. Saisi par le locataire, le juge peut :

• Réduire le loyer de base, pour l'avenir, au niveau du plafond applicable à la date de signature du bail, révisé selon l'IRL si le bail le prévoit.
• Condamner le bailleur à restituer le trop-perçu, dans la limite de trois ans.
• Annuler ou diminuer un complément de loyer contesté.

L'avis de la commission, si vous l'avez saisie, est une pièce que chaque partie peut communiquer au juge, sans qu'il s'impose à lui.

Pourquoi ne pas attendre : la prescription de trois ans

Selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ». Le trop-perçu se calcule ainsi mois par mois, sur les trois dernières années.

Exemple : avec un dépassement constant de 120 € par mois (bail sans clause de révision), la restitution porte au plus sur 36 mois, soit 4 320 €. Si le bail a plus de trois ans, chaque mois d'attente fait sortir de cette période un mois de 120 € payé en trop.

Ni la mise en demeure ni le signalement n'arrêtent ce compteur. Le Code civil réserve cet effet, notamment, à la demande en justice (article 2241) et à la reconnaissance de votre droit par le bailleur (article 2240).

Dans quels cas la commission est-elle obligatoire ?

Complément de loyer. Vous devez saisir la commission dans les trois mois qui suivent la signature du bail, et le juge peut relever d'office l'absence de cette saisine. C'est au bailleur de prouver que le complément est justifié. Sans accord, vous avez trois mois à compter de la réception de l'avis pour saisir le juge. Le loyer fixé par l'accord ou le jugement s'applique depuis la prise d'effet du bail. Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, certains défauts interdisent tout complément, dont une classe énergétique F ou G (la liste complète).

Renouvellement. Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de votre demande, proposez la diminution au moins cinq mois avant le terme du bail. En cas de refus ou de silence, saisissez la commission au plus tard quatre mois avant le terme, puis le juge avant l'échéance. À défaut, le bail est reconduit aux conditions antérieures.

Le bailleur peut-il se venger : congé, hausse, non-renouvellement ?

• Le congé est strictement encadré. Il n'est possible qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois (vide) ou trois mois (meublé), pour vendre, pour reprendre le logement afin d'y habiter ou d'y loger un proche, ou pour un motif légitime et sérieux. Réclamer l'application de la loi n'en est pas un.
• Le congé frauduleux est puni d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
• Une hausse de rétorsion est exclue. Le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an selon l'indice de référence des loyers, si le bail le prévoit, et jamais pour un logement classé F ou G dont le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022. La réévaluation au renouvellement est réservée aux loyers inférieurs au loyer de référence minoré, ce qui n'est pas votre cas.
• Sans congé valable, le bail est reconduit tacitement à son terme.

Continuez en revanche à payer le loyer prévu au bail pendant toute la démarche : un impayé vous mettrait en tort.

Quelles pièces conserver ?

• Le bail et ses avenants (loyer de base, surface, date de signature).
• Les quittances ou relevés bancaires de chaque mois, qui chiffrent le trop-perçu.
• Les courriers de révision annuelle du loyer.
• La mise en demeure, sa preuve de dépôt et l'accusé de réception.
• Chaque réponse du bailleur, y compris par e-mail ou SMS.
• Le diagnostic de performance énergétique, qui indique si le logement est classé F ou G.
• L'arrêté préfectoral en vigueur à la signature et votre calcul du plafond.

Que faire maintenant ?

1. Calculez le plafond : loyer de référence majoré de l'arrêté en vigueur à la signature, multiplié par la surface habitable (les trois valeurs de la grille).
2. Si ce n'est pas fait, envoyez une mise en demeure chiffrée en recommandé (modèle de lettre).
3. Sans réponse favorable, saisissez la commission et signalez le dépassement.
4. Si le bail a plus de trois ans ou si le refus persiste, saisissez le juge sans attendre.

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Questions fréquentes