Sous-location : est-ce légal, et à quel prix maximum en 2026 ?
En bref
Sous-louer son logement n'est permis qu'avec l'accord écrit du bailleur, portant à la fois sur le principe et sur le prix (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).
Le sous-loyer ne peut jamais dépasser, au mètre carré, celui payé par le locataire principal.
Sans autorisation, le locataire risque la résiliation de son bail et doit reverser les sous-loyers encaissés.
Partir quelques mois à l'étranger, louer une chambre libre pour arrondir ses fins de mois, accueillir un colocataire en cours de bail : les raisons de sous-louer ne manquent pas. Mais la sous-location n'est pas un droit libre du locataire. Elle suppose l'accord écrit du bailleur, elle est plafonnée en prix, et une sous-location irrégulière coûte souvent bien plus cher que ce qu'elle rapporte. Voici les règles applicables en 2026, et ce que peut faire un sous-locataire qui paie trop.
Avez-vous le droit de sous-louer votre logement ?
La règle est posée par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : un locataire ne peut sous-louer qu'avec l'accord écrit de son bailleur. Cet accord doit être exprès, c'est-à-dire formulé noir sur blanc, et porter sur deux points : le principe même de la sous-location, et le montant du sous-loyer. Le silence du propriétaire, même prolongé, ne vaut jamais autorisation tacite.
Le locataire principal doit en outre transmettre au sous-locataire une copie de cette autorisation écrite et une copie du bail en cours. Ces documents prouvent que la sous-location est régulière et fixent les limites de prix. Faute d'accord, le sous-locataire n'a aucun lien juridique direct avec le propriétaire : il ne tient ses droits que du locataire principal, et la sous-location prend fin en même temps que le bail principal.
À quel prix maximum pouvez-vous sous-louer ?
C'est le point le plus souvent ignoré : l'article 8 interdit de sous-louer à un prix au mètre carré supérieur à celui que paie le locataire principal. Le plafond se calcule donc à partir du loyer principal, hors charges, rapporté à la surface du logement, puis appliqué à la surface réellement sous-louée.
Prenons un bail de 1 000 € par mois pour un logement de 50 m², soit 20 € le mètre carré. Une chambre de 15 m² sous-louée ne peut pas dépasser 15 × 20 = 300 € par mois. Au-delà, l'excédent n'est pas dû.
| Partie sous-louée | Surface | Sous-loyer maximum par mois |
|---|---|---|
| Une chambre | 12 m² | 240 € |
| Une grande chambre | 15 m² | 300 € |
| Deux pièces | 25 m² | 500 € |
| Le logement entier | 50 m² | 1 000 € |
Exemple fictif, pour un bail principal de 1 000 € hors charges portant sur 50 m². Le plafond de l'article 8 se calcule au prorata de la surface sous-louée, au même prix au mètre carré que le bail principal. Les charges se répartissent à part, au réel.
Sous-location et encadrement des loyers : le lien à connaître
Dans une ville où l'encadrement s'applique, un second plafond vient se superposer à celui de l'article 8. Le loyer principal doit lui-même respecter le loyer de référence majoré de l'arrêté en vigueur à la signature du bail. Si ce loyer principal dépasse déjà le plafond légal, le sous-loyer calculé à partir de lui est, par ricochet, trop élevé lui aussi.
Autrement dit, un sous-locataire a deux raisons de vérifier le prix qu'il paie : d'abord qu'il ne dépasse pas le loyer principal au mètre carré, ensuite que le loyer principal est lui-même conforme à l'encadrement. La sous-location ne fait d'ailleurs pas partie des situations exclues de l'encadrement : le plafond s'applique bien au bail principal, à Paris comme dans les autres villes concernées.
Vérifiez gratuitement, en 2 minutes, si le loyer principal respecte le plafond légal de la ville. Un sous-loyer calculé sur un loyer principal illégal est, lui aussi, trop élevé.
Vérifier le loyer gratuitement →Que risque-t-on à sous-louer sans autorisation ?
Une sous-location sans accord écrit du bailleur est irrégulière, et les conséquences sont lourdes pour le locataire principal. Le bailleur peut demander au juge la résiliation du bail aux torts du locataire, ce qui ouvre la voie à une expulsion. Il peut surtout réclamer le reversement des sous-loyers perçus.
Sur ce dernier point, la Cour de cassation juge depuis 2019 que les sous-loyers encaissés sans autorisation sont des « fruits civils » qui reviennent de droit au propriétaire du logement (articles 546 et 547 du Code civil). Le locataire doit alors restituer l'intégralité des sommes reçues, sans pouvoir en déduire les loyers qu'il a lui-même versés : l'opération devient franchement perdante.
| Avec accord écrit | Sans accord | |
|---|---|---|
| Validité | Sous-location régulière | Irrégulière, cause de résiliation du bail |
| Sous-loyer | Plafonné au loyer principal au m² | Reversé au bailleur (fruits civils) |
| Risque pour le locataire | Aucun si les règles sont respectées | Résiliation du bail, expulsion possible |
Sous-louer sur Airbnb : quelles règles en plus ?
Mettre son logement en location de courte durée, sur une plateforme en ligne, reste juridiquement une sous-location dès lors qu'on est locataire : l'accord écrit du bailleur est donc obligatoire. S'y ajoutent les règles propres aux meublés de tourisme. Pour une résidence principale, la location de courte durée est limitée à 120 jours par an, et de nombreuses villes en zone tendue imposent un enregistrement en mairie, voire une autorisation de changement d'usage.
Sans l'accord du propriétaire, les sanctions de la sous-location irrégulière s'appliquent pleinement, et la jurisprudence récente a renforcé la position des bailleurs face aux locations détournées. Avant de publier une annonce, mieux vaut donc une autorisation écrite en bonne et due forme. La sous-location meublée obéit par ailleurs à ses propres règles de bail, que nous détaillons dans notre article sur la location meublée et l'encadrement.
Vous êtes sous-locataire : comment vérifier et contester le prix ?
Un sous-locataire n'est pas sans recours face à un prix abusif. La marche à suivre tient en quelques étapes.
- Demandez au locataire principal la copie de l'autorisation écrite du bailleur et du bail en cours, que la loi l'oblige à vous remettre.
- Repérez, sur le bail principal, le loyer hors charges et la surface du logement, puis calculez le prix au mètre carré à ne pas dépasser pour la partie que vous occupez.
- Si votre sous-loyer dépasse ce plafond, la part excédentaire n'est pas due : réclamez-la par écrit au locataire principal.
- Vérifiez enfin que le loyer principal lui-même respecte l'encadrement : s'il est au-dessus du plafond légal, un trop-perçu peut être récupéré sur le bail principal.
Avec la méthode LoyerConforme, la vérification du loyer est gratuite et, sur mandat, l'équipe adresse la mise en demeure, relance, négocie et saisit la commission de conciliation avec un avocat partenaire si besoin, contre 20 % des sommes récupérées à l'amiable ou 40 % si la commission est saisie, avocat compris, et rien si rien n'est récupéré.
Questions fréquentes
A-t-on le droit de sous-louer son logement ?
Oui, mais uniquement avec l'accord écrit du bailleur, qui doit porter à la fois sur le principe de la sous-location et sur le montant du sous-loyer, en application de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Le silence du propriétaire ne vaut jamais accord. Le locataire doit remettre au sous-locataire une copie de cette autorisation et du bail en cours.
À quel prix maximum peut-on sous-louer ?
Le prix au mètre carré du sous-loyer ne peut pas dépasser celui que paie le locataire principal. Pour un bail de 1 000 € portant sur 50 m², soit 20 €/m², une chambre de 15 m² sous-louée ne peut donc dépasser 300 € par mois, charges éventuelles mises à part. Toute somme perçue au-delà de ce plafond n'est pas due.
Que risque-t-on à sous-louer sans autorisation ?
Une sous-location sans accord écrit du bailleur est irrégulière. Elle peut entraîner la résiliation du bail aux torts du locataire et son expulsion. Le locataire peut en outre être condamné à reverser au bailleur l'intégralité des sous-loyers encaissés, qualifiés de fruits civils par la Cour de cassation depuis 2019, sans pouvoir y soustraire les loyers qu'il a lui-même payés.
Un sous-locataire peut-il récupérer un sous-loyer trop élevé ?
Oui. La part du sous-loyer qui dépasse le prix au mètre carré du bail principal n'est pas due et se réclame au locataire principal. Et si le logement se situe dans une ville encadrée, le loyer principal doit lui-même respecter le plafond légal : un sous-loyer aligné sur un loyer principal illégal reste trop élevé. La vérification du loyer est gratuite.
Peut-on sous-louer son logement sur Airbnb ?
Seulement avec l'accord écrit du bailleur. Pour une résidence principale, la location de courte durée est limitée à 120 jours par an, et les villes en zone tendue imposent souvent un enregistrement, voire une autorisation de changement d'usage. Sans accord du propriétaire, les sanctions sont les mêmes que pour toute sous-location irrégulière : résiliation du bail et reversement des sommes perçues.