Caution non rendue : ce que dit la loi
Mis à jour le 8 novembre 2026 · Sources : loi du 6 juillet 1989, articles 22, 25-6 et 7-1
En bref
- Le propriétaire rend la caution 1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois sinon.
- Passé ce délai, il doit 10 % du loyer hors charges en plus, pour chaque mois de retard commencé.
- Une retenue doit être justifiée par des factures, des devis ou un constat. L'usure normale reste à sa charge.
- La caution se réclame pendant 3 ans.
Le dépôt de garantie, que tout le monde appelle la caution, garantit au propriétaire le paiement du loyer, des charges et des réparations dues par le locataire. Il ne lui appartient pas : à la fin du bail, il doit le rendre dans un délai fixé par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, déduction faite des seules sommes qu'il peut justifier. Un propriétaire en retard paie une pénalité, due de plein droit.
Le délai de restitution : 1 ou 2 mois
| Situation à la sortie | Délai pour rendre la caution |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée | 1 mois après la remise des clés |
| Différences entre les deux états des lieux | 2 mois après la remise des clés |
| Immeuble collectif : provision pour les charges | 20 % au plus, gardés jusqu'à l'approbation des comptes de l'immeuble, puis solde rendu dans le mois |
Le délai part du jour où vous rendez les clés au propriétaire ou à son agence, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Gardez une preuve de cette date : un reçu signé, l'état des lieux de sortie daté ou l'avis de réception.
La pénalité de retard : 10 % du loyer par mois commencé
Si le propriétaire ne rend pas la caution dans le délai, la somme encore due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. La pénalité ne dépend pas du montant gardé : elle compte en mois de loyer. Elle n'est pas due seulement si le retard vient de votre nouvelle adresse, que vous ne lui auriez pas donnée.
Exemple de calcul
Vous louez un appartement vide 800 € hors charges, avec une caution de 800 €. Vous rendez les clés le 12 juin, l'état des lieux de sortie est conforme : le propriétaire a jusqu'au 12 juillet. Le 8 novembre, il n'a toujours rien versé. Quatre mois de retard ont commencé (à partir du 13 juillet, du 13 août, du 13 septembre et du 13 octobre) : la pénalité atteint 4 × 80 € = 320 €. Il vous doit 1 120 €, et 80 € de plus après le 12 novembre.
Les retenues autorisées, et celles qui ne le sont pas
Le propriétaire peut déduire de la caution :
- un loyer ou des charges impayés à la date du départ ;
- le coût de dégradations constatées à l'état des lieux de sortie, qui ne figuraient pas à l'entrée et dépassent l'usure normale, chiffrées par des factures ou des devis ;
- dans un immeuble collectif, une provision de 20 % au plus pour la régularisation des charges, jusqu'à l'arrêté des comptes de l'immeuble.
Il ne peut pas retenir :
- une somme sans justificatif : une liste de travaux ou un montant forfaitaire ne suffit pas ;
- l'usure normale du logement : peintures ternies, moquette usée, joints à refaire après des années d'usage ;
- une dégradation qui ne figure pas à l'état des lieux de sortie, ou qui existait déjà à l'entrée ;
- des frais de remise en état d'un logement rendu dans le même état qu'à l'entrée.
Si le bail comporte une grille de vétusté, elle fixe la part de chaque réparation qui reste à votre charge selon l'âge des équipements. Tout sur les retenues et la vétusté dans notre guide du dépôt de garantie.
Combien de caution peut-on vous demander ?
| Type de bail | Caution maximum |
|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges (article 22) |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges (article 25-6) |
| Bail mobilité | Aucune caution |
La caution ne porte pas d'intérêts et ne peut pas être augmentée pendant le bail, même quand le loyer est révisé. Une caution au-dessus du maximum est illégale : l'excédent se réclame tout de suite, sans attendre votre départ. Dans une ville où les loyers sont encadrés, un loyer au-dessus du plafond gonfle aussi la caution : vérifiez votre loyer.
Que faire si la caution n'est pas rendue ?
- Donnez votre nouvelle adresse par écrit, avec un RIB, si ce n'est pas déjà fait.
- Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : le montant de la caution, celui de la pénalité et un délai pour payer. Le simulateur vous en prépare une, prête à compléter.
- Saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, ou un conciliateur de justice. Pour une somme de 5 000 € ou moins, une tentative de conciliation est en principe exigée avant le juge (article 750-1 du Code de procédure civile).
- Saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement si le propriétaire ne paie toujours pas.
Vous avez 3 ans pour agir (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Une lettre, même recommandée, n'interrompt pas ce délai.
Comment fonctionne le simulateur de caution
- Votre départ : la date de remise des clés et l'état des lieux de sortie fixent la date limite de restitution.
- Votre caution : votre loyer hors charges, qui sert de base à la pénalité, et le montant versé.
- La restitution : ce que le propriétaire vous a rendu, à quelle date, et avec quels justificatifs.
- Le résultat : la somme due, le détail du calcul, la date à laquelle la pénalité augmente, et une lettre de mise en demeure préremplie. Encore dans le logement, le simulateur vérifie que votre caution respecte le maximum légal.
Questions fréquentes
Dans quel délai le propriétaire doit-il rendre la caution ?
Un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le délai court du jour où vous rendez les clés, en main propre ou par lettre recommandée.
Comment se calcule la pénalité de retard sur le dépôt de garantie ?
Passé le délai, la somme encore due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Avec un loyer de 800 € et trois mois de retard commencés, la pénalité atteint 240 €, en plus de la caution. Elle est due même sans mise en demeure, sauf si le retard vient de votre nouvelle adresse non communiquée.
Le propriétaire peut-il garder ma caution sans justificatif ?
Non. Chaque retenue doit correspondre à une somme encore due, comme un loyer ou des charges impayés, ou à une dégradation constatée à l'état des lieux de sortie, et être justifiée par des factures, des devis ou un constat. Une liste de travaux ou un montant forfaitaire ne suffit pas, et l'usure normale du logement reste à la charge du propriétaire.
Quel est le montant maximum de la caution ?
Un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour une location meublée, aucun pour un bail mobilité. Une caution plus élevée est illégale : l'excédent se réclame sans attendre la fin du bail.
Le propriétaire peut-il garder une partie de la caution pour les charges ?
Dans un immeuble collectif, il peut conserver une provision de 20 % au plus du dépôt de garantie, si elle est justifiée, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Il doit ensuite régulariser et vous rendre le solde dans le mois qui suit l'approbation définitive de ces comptes.
Que faire si mon propriétaire ne rend pas la caution ?
Envoyez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en chiffrant la caution et la pénalité. Sans paiement, saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, ou un conciliateur de justice, puis le juge des contentieux de la protection : pour 5 000 € ou moins, une tentative de conciliation est en principe exigée avant le juge. Vous avez 3 ans pour agir.
Le logement a été vendu : qui doit me rendre la caution ?
Le nouveau propriétaire. En cas de vente ou de donation du logement, la restitution du dépôt de garantie lui incombe, même si l'ancien propriétaire ne le lui a pas transmis : un accord contraire entre eux ne vous engage pas (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Faut-il donner sa nouvelle adresse au propriétaire ?
Oui, en lui rendant les clés. Si le retard vient de l'absence de cette adresse, la pénalité de retard n'est pas due. Si vous l'avez oubliée, envoyez-la dès maintenant par écrit, avec un RIB pour faciliter le virement.
Mon état des lieux de sortie est identique à celui d'entrée : que peut retenir le propriétaire ?
Rien pour des dégradations, puisque l'état des lieux n'en constate aucune. Il ne peut déduire que des sommes encore dues et justifiées, comme un loyer ou des charges impayés, et doit rendre le reste dans le mois qui suit la remise des clés.
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Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie, délais de restitution, majoration de 10 %, provision de 20 % en immeuble collectif, changement de propriétaire), article 25-6 (location meublée), article 7-1 (prescription de 3 ans) ; Code de procédure civile, article 750-1.