Loyer au-dessus du plafond : quelles sanctions pour le bailleur en 2026 ?
En bref
Dans une ville encadrée, un loyer de base au-dessus du plafond expose le bailleur à une mise en demeure du préfet, qui peut l'obliger à plafonner le loyer et à rendre le trop-perçu.
S'il ne s'exécute pas, il encourt une amende administrative de 5 000 € au plus (particulier) ou 15 000 € au plus (société). Cette amende va à l'État et s'ajoute au remboursement dû au locataire.
Une proposition de loi, examinée au Sénat le 21 octobre 2026, veut doubler ces montants.
Dans les villes qui appliquent l'encadrement des loyers, fixer un loyer de base au-dessus du plafond légal n'est pas sans conséquence pour le bailleur. Deux logiques se cumulent : une sanction administrative, prononcée par le préfet, et le droit du locataire d'obtenir la baisse du loyer et le remboursement de ce qu'il a payé en trop. Cet article fait le point sur ces sanctions, leurs montants et la façon dont le locataire peut s'en servir pour faire valoir ses droits.
Qui sanctionne un loyer trop élevé ?
Il faut distinguer deux acteurs, qui n'agissent pas de la même manière et pour des raisons différentes.
- Le préfet veille au respect de l'encadrement des loyers sur son territoire. Lorsqu'il constate un dépassement, il peut sanctionner le bailleur par une amende administrative. Cette amende est versée à l'État : elle punit l'irrégularité, elle n'indemnise pas le locataire.
- Le locataire fait valoir un droit personnel : obtenir que son loyer soit ramené au plafond et récupérer les sommes versées en trop. Il n'a pas besoin que le préfet soit intervenu pour agir, à l'amiable ou devant le juge.
Autrement dit, un bailleur peut être sanctionné sans que le locataire ne touche rien de l'amende, et un locataire peut récupérer son trop-perçu sans qu'aucune amende ne soit prononcée. Les deux voies sont indépendantes, mais elles reposent sur le même constat : le loyer de base dépasse le plafond fixé par l'arrêté en vigueur à la signature du bail.
L'amende administrative du préfet, comment ça marche ?
Le régime figure à l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui encadre l'expérimentation. La procédure se déroule en plusieurs temps et laisse toujours au bailleur une chance de se mettre en règle avant toute sanction.
- Le constat. Le préfet relève qu'un bail fixe un loyer de base supérieur au loyer de référence majoré applicable, c'est-à-dire au plafond.
- La mise en demeure. Il met le bailleur en demeure, dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois, de mettre le bail en conformité et de restituer au locataire les sommes trop perçues. Le bailleur peut présenter ses observations.
- L'amende. Si la mise en demeure reste sans effet, le préfet peut prononcer une amende administrative, après une nouvelle procédure contradictoire. La décision doit être motivée et indiquer les voies et délais de recours.
Le montant est plafonné : 5 000 € au plus pour un bailleur particulier (personne physique) et 15 000 € au plus pour une société (personne morale). Le préfet module le montant selon la gravité du manquement. Point important pour le locataire : la mise en demeure porte sur la restitution du trop-perçu, ce qui en fait un levier utile, même si l'amende elle-même ne lui revient pas.
| Sanction | Qui la prononce | Portée | Base légale |
|---|---|---|---|
| Mise en demeure | Le préfet | Plafonner le loyer et restituer le trop-perçu | Loi ELAN, art. 140 |
| Amende administrative | Le préfet | 5 000 € (particulier), 15 000 € (société), versée à l'État | Loi ELAN, art. 140 |
| Baisse du loyer | Accord ou juge | Loyer ramené au plafond pour l'avenir | Loi du 6 juillet 1989 |
| Remboursement | Accord ou juge | Trop-perçu des 3 dernières années rendu au locataire | Loi du 6 juillet 1989, art. 7-1 |
La mise en demeure et l'amende sanctionnent le bailleur côté administratif ; la baisse et le remboursement relèvent du droit du locataire. Un même dépassement peut donc déclencher les quatre lignes à la fois.
Le complément de loyer abusif est-il aussi sanctionné ?
Le complément de loyer est une somme que le bailleur peut ajouter au plafond pour des caractéristiques de localisation ou de confort réellement exceptionnelles. Un complément injustifié n'est pas puni par le préfet de la même façon, mais il se conteste et se récupère par une voie propre : dans les 3 mois suivant la signature du bail, le locataire saisit la commission départementale de conciliation, dont la saisine est ici obligatoire, puis le juge en cas d'échec. S'il est jugé injustifié, le complément est supprimé et les sommes versées à ce titre depuis la prise d'effet du bail sont remboursées.
Depuis la loi du 16 août 2022, un complément est de toute façon interdit, pour les baux signés depuis le 18 août 2022, lorsque le logement présente certains défauts : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur les murs, classement F ou G au diagnostic de performance énergétique, fenêtres laissant anormalement passer l'air, par exemple. Nous détaillons ces règles dans notre article sur le complément de loyer.
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La sanction du préfet n'est pas votre seul recours, ni même le plus direct. Que le préfet intervienne ou non, vous disposez de deux droits propres.
La baisse du loyer pour l'avenir
Le loyer de base doit être ramené au plafond, par un avenant signé des deux parties ou par décision du juge des contentieux de la protection. L'économie se répète chaque mois jusqu'à la fin du bail.
Le remboursement du passé
Vous pouvez réclamer le trop-perçu des trois dernières années, calculé mois par mois à partir du plafond en vigueur à la signature du bail, révisé selon l'indice de référence des loyers si le bail le prévoit. Ce droit reste ouvert même après avoir quitté le logement. Attention : seule une demande en justice, ou la reconnaissance de votre droit par le bailleur, interrompt la prescription de 3 ans ; une simple lettre recommandée ne l'arrête pas. Le détail du calcul figure dans notre guide Récupérer un trop-perçu de loyer.
Pour un loyer de base trop élevé, la commission de conciliation est recommandée mais pas obligatoire. En revanche, avant de saisir le juge pour une somme inférieure ou égale à 5 000 €, une tentative préalable de règlement amiable est en principe exigée (article 750-1 du Code de procédure civile). À Paris, la Ville indique que le trop-perçu remboursé lors des régularisations atteint en moyenne 3 775 €.
Les amendes vont-elles doubler ?
C'est l'un des points de l'actualité parlementaire. La proposition de loi portée par le député Iñaki Echaniz, adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, prévoit de doubler les amendes encourues par les bailleurs qui ne respectent pas l'encadrement : 10 000 € pour un particulier et 30 000 € pour une personne morale, afin de les rendre réellement dissuasives. Le texte, qui vise aussi à pérenniser le dispositif, doit être examiné par le Sénat le 21 octobre 2026 (toutsurmesfinances.com, octobre 2026).
Tant que ce texte n'est pas voté dans les mêmes termes par les deux chambres et promulgué, rien ne change : les plafonds d'amende en vigueur restent de 5 000 € et 15 000 €. Nous suivons l'avancée du dossier dans notre article L'encadrement des loyers s'arrête-t-il le 24 novembre 2026 ? Ce débat tombe dans un contexte de dépassements élevés : selon le 6e baromètre de la Fondation pour le logement (septembre 2026), 37 % des annonces dépassaient le plafond, pour 159 € de trop par mois en moyenne. Ce baromètre porte sur des annonces, pas sur les baux signés, mais il montre l'ampleur du phénomène.
Que faire si votre loyer dépasse le plafond ?
- Vérifiez le plafond applicable à votre logement, à partir de l'arrêté en vigueur à la signature de votre bail et de votre surface habitable.
- Chiffrez l'écart et le trop-perçu des trois dernières années, révisions comprises.
- Mettez le bailleur en demeure de plafonner le loyer et de rembourser, avec un délai de réponse. Notre modèle de lettre vous aide à la rédiger.
- Sans accord, ne laissez pas filer la prescription : engagez la conciliation puis, si besoin, la procédure devant le juge. La marche à suivre est détaillée dans Loyer trop cher, que faire ?
Avec la méthode LoyerConforme, la vérification est gratuite et, sur votre mandat, l'équipe adresse la mise en demeure, relance, négocie et saisit la commission avec un avocat partenaire si besoin, contre 20 % des sommes récupérées à l'amiable ou 40 % si la commission est saisie, avocat compris, et rien si rien n'est récupéré. L'encadrement s'applique notamment à Paris et dans les communes de la liste des villes concernées.
Questions fréquentes
Quelle amende risque un bailleur qui dépasse le plafond de loyer ?
Si le préfet le met en demeure et que le bailleur ne régularise pas le bail ni ne rembourse le trop-perçu, il encourt une amende administrative de 5 000 € au plus pour un particulier et de 15 000 € au plus pour une société, selon l'article 140 de la loi ELAN. Cette amende est versée à l'État : elle ne remplace pas le remboursement dû au locataire, qui s'ajoute.
Qui sanctionne un loyer trop élevé ?
Deux voies coexistent. Le préfet peut mettre le bailleur en demeure de plafonner le loyer et de restituer le trop-perçu, puis prononcer une amende administrative s'il ne s'exécute pas. En parallèle, le locataire peut réclamer lui-même la baisse du loyer et le remboursement des sommes versées en trop, à l'amiable ou devant le juge des contentieux de la protection. Les deux démarches sont indépendantes.
L'amende du préfet rembourse-t-elle le locataire ?
Non. L'amende administrative est une sanction payée à l'État, pas une indemnité pour le locataire. Le remboursement du trop-perçu est une démarche distincte : le locataire l'obtient par l'accord du bailleur, par la mise en demeure que le préfet adresse, ou par une décision de justice. Un locataire peut donc récupérer son trop-perçu même si aucune amende n'est prononcée.
Les amendes contre les bailleurs vont-elles augmenter ?
Une proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 prévoit de doubler ces amendes, à 10 000 € pour un particulier et 30 000 € pour une personne morale. Le texte doit être examiné par le Sénat le 21 octobre 2026. Tant qu'il n'est pas promulgué, les montants en vigueur restent de 5 000 € et 15 000 €.
Un complément de loyer abusif est-il sanctionné ?
Le complément de loyer se conteste dans les 3 mois suivant la signature du bail, devant la commission de conciliation puis devant le juge. S'il est jugé injustifié, il est supprimé et les sommes versées à ce titre depuis la prise d'effet du bail sont remboursées. Le loyer de base, lui, reste soumis au plafond et au contrôle du préfet même au-delà de ce délai de 3 mois.