Congé du bailleur : peut-il vous faire quitter le logement, et à quelles conditions ?
En bref
Un propriétaire ne peut pas vous faire partir quand il le souhaite. Il ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois en location vide et de 3 mois en meublé, et pour un seul des trois motifs prévus par la loi : vendre, reprendre le logement pour y habiter, ou invoquer un motif légitime et sérieux.
Les locataires âgés et modestes bénéficient d'une protection renforcée, et un congé frauduleux peut être annulé.
Recevoir un congé n'efface pas votre droit de réclamer un trop-perçu de loyer, récupérable jusqu'à trois ans en arrière même après votre départ.
Recevoir un congé de son propriétaire est toujours un moment de stress : faut-il vraiment partir, dans quel délai, et le bailleur en a-t-il seulement le droit ? La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement cette possibilité. Dans l'immense majorité des cas, le logement que vous louez comme résidence principale ne peut pas vous être repris en cours de bail, et le congé obéit à des règles de forme, de délai et de motif très précises. Voici, en 2026, ce qu'un bailleur peut et ne peut pas faire, et comment réagir.
Le bailleur peut-il vous demander de partir à tout moment ?
Non, et c'est le point le plus important. Un bail d'habitation est conclu pour une durée ferme : trois ans pour une location vide dont le propriétaire est un particulier, un an pour un meublé (neuf mois pour un bail étudiant). Pendant toute cette durée, le logement est le vôtre et le bailleur ne peut pas vous le reprendre. Il ne peut mettre fin au contrat qu'à son échéance, en vous adressant un congé dans les délais et selon les formes imposées par la loi.
La seule exception concerne un manquement grave de votre part, comme des loyers impayés ou un défaut d'assurance. Même dans ce cas, le bailleur ne peut pas vous expulser de lui-même : il doit faire jouer la clause résolutoire du bail ou saisir le juge, qui seul peut prononcer la résiliation. Autrement dit, aucun propriétaire ne peut vous mettre dehors par une simple lettre, encore moins par un appel ou un message.
Les trois seuls motifs de congé
À l'échéance du bail, le bailleur qui souhaite que vous quittiez les lieux doit justifier son congé par l'un des trois motifs limitativement prévus par l'article 15 de la loi de 1989. Aucun autre motif n'est valable.
- Le congé pour vente. Le propriétaire veut vendre le logement libre de tout occupant. Ce congé vaut offre de vente à votre profit et déclenche un droit de préemption (voir plus bas).
- Le congé pour reprise. Le propriétaire veut reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche. Le bénéficiaire doit être clairement désigné et le motif, réel.
- Le congé pour motif légitime et sérieux. Il vise un manquement du locataire : retards de paiement répétés, troubles de voisinage établis, sous-location non autorisée, défaut d'entretien. Le bailleur doit pouvoir le prouver.
| Motif | Ce que le bailleur doit respecter | Votre protection |
|---|---|---|
| Vente | Indiquer le prix et les conditions de la vente dans le congé | Droit de préemption : priorité pour acheter aux conditions proposées |
| Reprise | Nommer le bénéficiaire et justifier le lien et le caractère réel de la reprise | Contestation possible si la reprise est fictive |
| Motif légitime et sérieux | Démontrer un manquement réel du locataire | Le juge contrôle la réalité et la gravité du motif |
Combien de temps à l'avance le congé doit-il être donné ?
Le bailleur doit respecter un préavis avant l'échéance du bail : six mois pour une location vide, trois mois pour un meublé. Un congé notifié trop tard est reporté à l'échéance suivante du bail, ce qui vous laisse en principe une année de plus dans les lieux pour une location vide.
La forme compte tout autant que le délai. Le congé doit vous être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (l'ancien huissier) ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un congé par simple courriel, SMS ou lettre ordinaire n'est pas valable. Point essentiel : le délai de préavis court à compter du jour où vous recevez le congé, et non du jour où il a été posté. Si vous êtes plusieurs titulaires du bail, mariés ou pacsés, le congé doit être adressé à chacun.
Congé pour vente : votre droit de préemption
Dans une location vide, le congé pour vente a une particularité : il vaut offre de vente à votre profit. Autrement dit, avant de vendre à un tiers, le propriétaire doit vous proposer d'acheter en priorité, aux prix et conditions indiqués dans le congé. C'est votre droit de préemption.
Vous disposez alors de deux mois pour accepter ou refuser cette offre. Si vous l'acceptez en déclarant recourir à un prêt, le délai pour conclure la vente est porté à quatre mois. Si vous laissez passer ces délais, la vente peut se faire avec un autre acheteur ; mais si le propriétaire finit par vendre moins cher que le prix annoncé dans le congé, il doit à nouveau vous proposer le logement à ce prix plus bas. En location meublée, en revanche, le congé pour vente n'ouvre pas de droit de préemption.
Congé pour reprise : qui peut vraiment reprendre le logement ?
Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer le logement pour s'y installer ou y loger un proche. La loi limite précisément le cercle des bénéficiaires possibles : le propriétaire lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants et descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.
Le congé doit nommer le bénéficiaire, préciser son lien avec le propriétaire et justifier le caractère réel et sérieux de la reprise. Une reprise annoncée mais jamais suivie d'effet, ou au profit d'une personne hors de ce cercle, est contestable. C'est un point de vigilance, car la reprise est parfois invoquée pour contourner les règles et relouer ensuite plus cher.
Locataires âgés ou modestes : une protection renforcée
La loi protège spécialement certains locataires. Un bailleur ne peut pas donner congé, pour vente ou pour reprise, à un locataire âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail et dont les ressources sont inférieures à un plafond (celui fixé pour l'accès au logement social), sauf s'il lui propose un logement de remplacement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Cette protection connaît toutefois une limite : elle ne joue pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans, ou si ses propres ressources sont modestes. Les conditions d'âge et de ressources s'apprécient à la date d'échéance du contrat. Si vous êtes dans cette situation, signalez-le à votre propriétaire par écrit dès réception du congé.
Si votre loyer dépassait le plafond légal de votre ville, la part payée en trop se récupère jusqu'à trois ans en arrière, même après votre départ. La vérification est gratuite, en 2 minutes, sur les grilles officielles des préfectures.
Vérifier mon loyer gratuitement →Congé abusif ou frauduleux : vos recours
Un congé donné pour un motif qui n'existe pas est frauduleux. L'exemple classique est la fausse reprise : le propriétaire annonce vouloir habiter le logement, le récupère, puis le remet en location à un loyer plus élevé. De même, un congé destiné à sanctionner un locataire qui a simplement fait valoir ses droits, par exemple en contestant un loyer trop élevé, est un congé de représailles tout aussi contestable.
En cas de doute, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour faire annuler le congé et vous maintenir dans les lieux. Avant toute action en justice d'un montant limité, une tentative de règlement amiable est en principe nécessaire. La loi ELAN de 2018 a par ailleurs instauré une amende pénale en cas de congé frauduleux pour reprise, pouvant atteindre 6 000 euros pour un particulier et 30 000 euros pour une personne morale. Conservez tous les écrits : le congé, les annonces de relocation, les éventuelles nouvelles mises en vente.
Zone tendue : ne confondez pas les deux préavis
Une confusion revient souvent. En zone tendue, le préavis réduit à un mois ne concerne que le congé donné par le locataire qui souhaite partir, pas celui du bailleur. Lorsque c'est le propriétaire qui donne congé, il reste tenu au préavis de six mois en location vide, où que se trouve le logement. Nous détaillons les cas de préavis réduit côté locataire dans notre article sur le préavis d'un mois en zone tendue.
À l'inverse, si c'est vous qui quittez le logement, pensez à l'état des lieux et à la restitution du dépôt de garantie : le propriétaire dispose d'un délai légal pour vous rendre votre dépôt, sous peine de majoration.
Un congé n'efface pas votre droit à récupérer un trop-perçu
Dernier réflexe, trop souvent oublié au moment de faire ses cartons. Si votre logement se trouve dans une ville qui applique l'encadrement des loyers, et que votre loyer dépassait le plafond autorisé, la part payée en trop ne vous est jamais due, que vous partiez ou non. Le départ ne clôt pas ce droit : la restitution du trop-perçu se réclame dans la limite de la prescription de trois ans qui court sur les loyers, y compris après que le bail a pris fin.
Concrètement, un locataire qui a reçu un congé pour vente à Paris et qui quitte son appartement peut, dans la foulée, réclamer les loyers payés au-dessus du plafond ces dernières années. Pour savoir si c'est votre cas, il suffit de comparer votre loyer hors charges au loyer de référence majoré applicable à votre logement, par exemple via la page encadrement des loyers à Paris. Avec la méthode LoyerConforme, cette vérification est gratuite. Sur mandat, l'équipe adresse ensuite la demande au bailleur, relance, négocie et saisit la commission de conciliation avec un avocat partenaire si besoin, contre 20 % des sommes récupérées à l'amiable ou 40 % si la commission est saisie, avocat compris, et rien si rien n'est récupéré.
Questions fréquentes
Un propriétaire peut-il donner congé en cours de bail ?
Non. Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance, en respectant un préavis de 6 mois pour une location vide et de 3 mois pour un meublé. Pendant toute la durée du contrat, le logement ne peut pas vous être repris. La seule exception est la résiliation pour un manquement grave du locataire, qui passe par le juge ou par la clause résolutoire du bail.
Quel préavis le bailleur doit-il respecter pour donner congé ?
Six mois avant la fin du bail pour une location vide, trois mois pour un meublé. Le congé se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Le délai court à compter de la réception du congé, et non de son envoi.
Le propriétaire peut-il me donner congé pour vendre le logement ?
Oui, mais seulement à l'échéance du bail et avec le préavis de 6 mois en location vide. Le congé pour vente vaut offre de vente à votre profit : vous disposez d'un droit de préemption, avec deux mois pour accepter le prix proposé, portés à quatre mois si vous achetez à l'aide d'un prêt. En meublé, le congé pour vente n'ouvre pas de droit de préemption.
Que faire si je pense que le congé est frauduleux ?
Un congé pour reprise ou pour vente dont le motif est fictif, par exemple pour relouer plus cher, est frauduleux. Vous pouvez le contester devant le juge des contentieux de la protection et demander son annulation. La loi ELAN de 2018 prévoit en outre une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour un particulier et 30 000 euros pour une personne morale.
Puis-je encore récupérer un trop-perçu de loyer si je reçois un congé ?
Oui. Recevoir un congé n'éteint pas votre droit de réclamer la part de loyer payée au-dessus du plafond dans une ville encadrée. Le trop-perçu se récupère jusqu'à trois ans en arrière, même après votre départ du logement. Avant de quitter les lieux, il est donc utile de vérifier si votre loyer dépassait le plafond légal.