Clauses abusives d'un bail de location : la liste des clauses interdites
En bref
Certaines clauses d'un bail sont interdites par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 : elles sont réputées non écrites, donc sans effet, même si vous avez signé le contrat.
Vous pouvez refuser de les appliquer et récupérer ce qu'elles vous ont fait payer, dans la limite de trois ans. Aucune clause ne peut vous faire renoncer à l'encadrement des loyers.
Un bail d'habitation est un contrat, mais il n'autorise pas tout. La loi dresse la liste des clauses interdites et prévoit qu'elles sont « réputées non écrites » : elles ne produisent aucun effet, même signées. Visites imposées les jours fériés, interdiction d'héberger un proche, amendes, assurance choisie par le bailleur, prélèvement automatique obligatoire : voici ce que votre propriétaire ne peut pas vous imposer, et ce que vous pouvez faire si votre bail contient une telle clause.
Qu'est-ce qu'une clause réputée non écrite ?
La location d'un logement servant de résidence principale, vide ou meublé, est régie par la loi du 6 juillet 1989, dont beaucoup de règles sont d'ordre public : les parties ne peuvent pas y déroger, même d'un commun accord. Son article 4 énumère une liste précise de clauses interdites.
Lorsqu'une de ces clauses figure dans un bail, elle est réputée non écrite. Cela signifie qu'elle est considérée comme n'ayant jamais existé : elle ne produit aucun effet juridique, sans qu'il soit besoin de la faire annuler par un juge, et même si le locataire l'a signée. Le reste du contrat, lui, reste parfaitement valable : seule la clause interdite tombe.
La conséquence est double. D'une part, vous pouvez refuser d'appliquer une telle clause sans être en tort. D'autre part, si elle vous a déjà fait payer des sommes indues, par exemple des frais de relance ou une pénalité, vous pouvez en demander le remboursement.
Quelles sont les clauses interdites les plus fréquentes ?
Voici les interdictions de l'article 4 que l'on rencontre le plus souvent dans les baux, et ce que dit réellement la loi.
| La clause tente d'imposer… | Ce que dit la loi |
|---|---|
| Un prélèvement automatique obligatoire | Interdit comme seul mode de paiement. Le bailleur peut le proposer, pas l'imposer. |
| Une assurance habitation imposée par le bailleur | Le locataire choisit librement son assureur. Le bailleur ne peut pas lui en désigner un. |
| Des amendes ou pénalités en cas de manquement | Toute amende pour infraction au bail ou au règlement de l'immeuble est interdite. |
| Des frais de relance ou d'envoi de quittance | Ces frais ne peuvent pas être mis à la charge du locataire. |
| L'interdiction d'héberger un proche | Le locataire peut héberger qui il souhaite ; seule la sous-location suit d'autres règles. |
| Des visites les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables | En cas de vente ou de relocation, les visites sont limitées aux jours ouvrables, deux heures au plus. |
| La facturation de l'état des lieux de sortie | Interdite, sauf lorsqu'il est établi par un commissaire de justice faute d'accord, avec un coût plafonné et partagé. |
| L'exonération de toute responsabilité du bailleur | Une clause interdisant de rechercher la responsabilité du bailleur est sans effet. |
| Des sommes à verser à l'entrée en plus du prévu | Aucune somme au-delà du premier loyer et du dépôt de garantie n'est due à l'entrée. |
Liste non exhaustive, établie d'après l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Chaque clause y est « réputée non écrite », c'est-à-dire sans effet, même acceptée par le locataire.
D'autres interdictions figurent dans le même article : la responsabilité collective des locataires pour la dégradation d'une partie commune, la responsabilité automatique du locataire pour toute dégradation constatée, la résiliation de plein droit du bail pour un motif autre que le non-paiement, les troubles de voisinage ou le défaut d'assurance, ou encore l'interdiction d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
Et l'interdiction d'avoir un animal ?
C'est une interdiction fréquente dans les baux, et pourtant sans valeur. La loi du 9 juillet 1970 répute non écrite toute clause qui interdit la détention d'un animal familier dans un logement, dès lors que cet animal ne cause aucun dégât à l'immeuble ni de trouble de jouissance aux autres occupants. La seule exception concerne les chiens d'attaque dits de première catégorie, dont la détention peut être interdite.
Une location meublée touristique de courte durée obéit en revanche à d'autres règles, de même que certaines résidences services : ce ne sont pas des baux d'habitation classiques.
Une clause peut-elle vous faire renoncer à l'encadrement des loyers ?
Non, et c'est un point décisif pour les locataires des villes concernées. Dans les territoires sous encadrement, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par l'arrêté préfectoral en vigueur à la signature du bail. Cette règle est d'ordre public : on ne peut pas y renoncer par contrat.
Une clause par laquelle le locataire « reconnaît que le loyer est conforme », « renonce à toute contestation du montant du loyer » ou accepte d'avance un loyer supérieur au plafond ne vaut donc rien. Signer le bail ne rend jamais légal un loyer de base trop élevé. Vous conservez le droit de faire ramener le loyer au plafond et de récupérer l'excédent déjà versé, dans la limite de la prescription de trois ans de l'article 7-1 de la loi de 1989.
C'est aussi pourquoi les mentions obligatoires du bail comptent autant : en zone encadrée, le contrat doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Leur absence ou une clause qui prétend les écarter ne fait pas disparaître votre droit.
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Une clause réputée non écrite étant sans effet de plein droit, vous n'avez pas besoin d'une décision de justice pour l'ignorer. En pratique :
- Relisez votre bail et repérez les clauses de la liste ci-dessus. Notez celles qui vous ont déjà fait payer quelque chose.
- Refusez d'appliquer la clause pour l'avenir, en le signalant par écrit au bailleur, de préférence en recommandé, pour garder une trace.
- Demandez le remboursement des sommes indûment versées au titre de cette clause, dans la limite de trois ans.
- En cas de blocage, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation, puis, si besoin, le juge des contentieux de la protection. L'avocat n'est pas obligatoire.
Une clause interdite coûte rarement très cher à elle seule. L'enjeu financier le plus important reste presque toujours le loyer lui-même : un dépassement du plafond de 150 à 300 € par mois représente plusieurs milliers d'euros sur trois ans. Avant tout, il vaut donc la peine de vérifier que votre loyer de base respecte le plafond de votre ville, qu'il s'agisse de Paris, Lyon ou d'une autre commune encadrée.
Quelles clauses restent, au contraire, autorisées ?
Toutes les clauses ne sont pas interdites, loin de là. Restent notamment valables, sous conditions :
- La clause de révision annuelle du loyer indexée sur l'indice de référence des loyers de l'Insee, une fois par an (voir la révision du loyer et l'IRL).
- La clause résolutoire pour non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, pour défaut d'assurance, ou pour troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive.
- La clause de solidarité entre colocataires, encadrée par la loi.
- La provision sur charges avec régularisation annuelle, qui doit correspondre à des charges réellement récupérables.
- Le dépôt de garantie, plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et deux mois en meublé (voir la restitution du dépôt de garantie).
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Questions fréquentes
Une clause abusive que j'ai signée est-elle valable ?
Non. Une clause interdite par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 est réputée non écrite : elle est sans effet de plein droit, même si le bail est signé des deux parties. Le reste du contrat, lui, reste valable. Vous pouvez refuser d'appliquer la clause et réclamer le remboursement de ce qu'elle vous a fait payer, dans la limite de trois ans.
Mon bail peut-il m'interdire d'avoir un animal ou d'héberger quelqu'un ?
Non dans les deux cas. La clause qui interdit d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire est réputée non écrite (article 4 de la loi de 1989). Quant aux animaux, la loi du 9 juillet 1970 répute non écrite toute clause interdisant la détention d'un animal familier dans le logement, sauf pour les chiens d'attaque de première catégorie.
Le bailleur peut-il m'imposer le prélèvement automatique du loyer ?
Non. La clause qui impose le prélèvement automatique comme seul mode de paiement du loyer est réputée non écrite. Le bailleur peut vous le proposer, mais ne peut pas vous l'imposer : vous restez libre de payer par virement, par chèque ou autrement. Il ne peut pas non plus vous faire signer d'avance des traites ou prélever le loyer sur votre salaire.
Une clause qui me fait accepter un loyer au-dessus du plafond est-elle valable ?
Non. Les règles de l'encadrement des loyers sont d'ordre public : on ne peut pas y renoncer par contrat. Une clause par laquelle le locataire reconnaîtrait un loyer conforme ou renoncerait à le contester ne vaut rien. Même après signature, vous gardez le droit de faire baisser un loyer de base supérieur au plafond et de récupérer le trop-perçu des trois dernières années.
Que faire si mon bail contient une clause abusive ?
Une clause réputée non écrite n'a pas besoin d'être supprimée par un juge pour être sans effet : vous pouvez simplement refuser de l'appliquer. Si elle vous a déjà fait payer des sommes indues, demandez-en le remboursement par écrit, dans la limite de trois ans. En cas de refus, la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection peuvent trancher, sans avocat obligatoire.